Immobilien-ABC Leipzig – Immobilienwissen von A bis Z

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohnung oder sonstige Einheit baulich in sich abgeschlossen ist, also über eigene Zugänge und eine eigene Ausstattung verfügt. Sie wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und ist Voraussetzung, um ein Gebäude nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Sondereigentum aufzuteilen. Ohne sie kann das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher anlegen.

Beispiel: Wer ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, benötigt zunächst die Bescheinigung samt Aufteilungsplan und anschließend eine notarielle Teilungserklärung.

Mit der Abnahme erklärt der Bauherr oder Käufer eines Neubaus, dass er die Bauleistung im Wesentlichen als vertragsgemäß anerkennt. Die Abnahme hat erhebliche rechtliche Folgen: Ab diesem Zeitpunkt beginnt in der Regel die Gewährleistungsfrist, die Beweislast für Mängel verschiebt sich und die Gefahr geht über. Erkennbare Mängel sollten deshalb im Abnahmeprotokoll festgehalten werden.

Beispiel: Viele Käufer einer Neubauwohnung ziehen zur Abnahme einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu.

Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, erlaubt Vermietern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über die Nutzungsdauer steuerlich zu verteilen. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Welcher AfA-Satz gilt, hängt unter anderem vom Baujahr und von gesetzlichen Sonderregelungen ab, die sich in den vergangenen Jahren mehrfach geändert haben. Die konkrete Berechnung gehört in die Hände eines Steuerberaters.

In Leipzig: Bei sanierten Gründerzeitbauten in Sanierungsgebieten oder bei Baudenkmalen können erhöhte Abschreibungen in Betracht kommen – Voraussetzung sind meist Bescheinigungen der zuständigen Behörde.

Beim Makleralleinauftrag beauftragt der Eigentümer für einen vereinbarten Zeitraum nur einen Makler mit der Vermarktung. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler meist zu einer aktiven, strukturierten Vermarktung. Beim qualifizierten Alleinauftrag verzichtet der Eigentümer zusätzlich darauf, die Immobilie selbst an Interessenten zu verkaufen, die nicht über den Makler kommen. Vorteil ist eine einheitliche Preis- und Marktpräsenz ohne konkurrierende Angebote.

Als Altbau werden umgangssprachlich ältere Bestandsgebäude bezeichnet, häufig solche aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg. Typisch sind hohe Decken, Stuck, Holzdielen und massive Bauweise. Für Käufer zählen neben dem Charme vor allem der Sanierungsstand von Dach, Leitungen, Heizung und Fenstern. Eine feste rechtliche Definition gibt es nicht; im Mietrecht und bei Förderprogrammen gelten teils eigene Abgrenzungen.

In Leipzig: Leipzig besitzt einen der größten zusammenhängenden Gründerzeitbestände Deutschlands, etwa in Gohlis, Schleußig, Plagwitz, der Südvorstadt oder im Waldstraßenviertel. Viele dieser Häuser wurden nach 1990 saniert, der Sanierungsstand unterscheidet sich jedoch deutlich.

Altlasten sind Bodenverunreinigungen oder Schadstoffe, die etwa durch frühere gewerbliche oder industrielle Nutzung entstanden sind. Sie können die Bebaubarkeit und den Wert eines Grundstücks erheblich beeinflussen und hohe Sanierungskosten verursachen. Auskunft gibt das Altlastenkataster der zuständigen Behörde. Im Kaufvertrag sollte geregelt werden, wer das Risiko unbekannter Altlasten trägt.

In Leipzig: In ehemaligen Industriequartieren wie Plagwitz oder Lindenau lohnt bei Grundstückskäufen ein Blick ins Altlastenkataster der Stadt Leipzig.

Das Annuitätendarlehen ist die in Deutschland verbreitetste Form der Baufinanzierung. Der Kreditnehmer zahlt eine gleichbleibende Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, verringert sich der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Für einen festgelegten Zeitraum, die Sollzinsbindung, bleibt der Zinssatz konstant.

Beispiel: Nach Ablauf der Zinsbindung wird für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung vereinbart.

Die Auflassung ist die Einigung von Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück übergehen soll. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einem Notar erklärt werden und ist meist Bestandteil des Kaufvertrags. Eigentümer wird der Käufer allerdings erst mit der Eintragung im Grundbuch, die in der Regel nach vollständiger Kaufpreiszahlung beantragt wird.

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung im Grundbuch. Sie wird nach der Beurkundung des Kaufvertrags in Abteilung II eingetragen und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie anderweitig verkauft oder nachträglich belastet. Erst wenn die Vormerkung eingetragen ist und weitere Voraussetzungen vorliegen, teilt der Notar dem Käufer üblicherweise mit, dass der Kaufpreis fällig ist.

Beispiel: Zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung vergehen oft mehrere Wochen bis Monate – in dieser Zeit schützt die Vormerkung den Käufer.

Die Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Bauvorhaben nach den Vorgaben des öffentlichen Baurechts auszuführen. Beim Verkauf ist sie wichtig, weil Käufer und Banken wissen wollen, ob Gebäude, Anbauten oder ausgebaute Dachgeschosse genehmigt sind. Fehlende Genehmigungen können die Finanzierung erschweren und den Kaufpreis beeinflussen. Kopien erhält der Eigentümer in der Regel über die Bauaktenauskunft der Bauaufsichtsbehörde.

Beispiel: Ein später ausgebautes Dachgeschoss wird nur dann als Wohnfläche anerkannt, wenn die Nutzung genehmigt ist.

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen – etwa eine Zufahrt für das Nachbargrundstück freizuhalten. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis. Da sie die Nutzung und den Wert eines Grundstücks einschränken können, sollten Käufer sie vor dem Kauf prüfen.

In Leipzig: In Sachsen wird das Baulastenverzeichnis bei der unteren Bauaufsichtsbehörde geführt, in Leipzig also bei der Stadt.

Ein Bauträger plant und errichtet Wohngebäude auf eigenem Grundstück und verkauft die Einheiten an Erwerber, häufig schon vor Fertigstellung. Der Käufer zahlt den Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt; Höhe und Reihenfolge dieser Raten regelt die Makler- und Bauträgerverordnung. Der Bauträgervertrag enthält Elemente eines Kauf- und eines Werkvertrags und muss notariell beurkundet werden.

Bauzinsen ist der umgangssprachliche Begriff für die Zinssätze von Immobilienkrediten. Sie hängen unter anderem vom allgemeinen Zinsumfeld, der Länge der Zinsbindung, dem Eigenkapitalanteil und der Bonität ab. Schon kleine Zinsunterschiede wirken sich über die Laufzeit deutlich auf die Gesamtkosten aus. Für Verkäufer sind Bauzinsen relevant, weil sie die Finanzierbarkeit und damit die Nachfrage beeinflussen.

Der Bebauungsplan ist eine von der Gemeinde beschlossene Satzung, die verbindlich festlegt, wie Grundstücke bebaut und genutzt werden dürfen – etwa Art der Nutzung, Geschosszahl, Bauweise oder überbaubare Fläche. Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit im Innenbereich danach, ob sich das Vorhaben in die Umgebung einfügt. Für den Grundstückswert ist das Baurecht oft der entscheidende Faktor.

In Leipzig: Geltende Bebauungspläne lassen sich bei der Stadt Leipzig einsehen, auch online über das städtische Geoportal.

Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie als Kreditsicherheit beimisst. Er soll langfristig und vorsichtig ermittelt sein und liegt daher meist unter dem aktuellen Marktwert. Auf Basis des Beleihungswerts legt die Bank fest, bis zu welcher Höhe sie finanziert und zu welchen Konditionen. Käufer sollten deshalb nicht davon ausgehen, dass der Kaufpreis vollständig beliehen wird.

Die Beschlusssammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft dokumentiert alle Beschlüsse der Eigentümerversammlungen sowie bestimmte gerichtliche Entscheidungen. Der Verwalter muss sie führen. Für Kaufinteressenten einer Eigentumswohnung ist sie eine wichtige Informationsquelle: Sie zeigt, welche Sanierungen beschlossen wurden, ob Sonderumlagen anstehen und ob es Streit in der Gemeinschaft gibt.

Beispiel: Ein Beschluss über eine Dachsanierung mit Sonderumlage kann die finanziellen Planungen eines Käufers erheblich verändern.

Die Besichtigung ist für Kaufinteressenten der wichtigste Schritt, um Zustand, Grundriss und Umgebung einer Immobilie einzuschätzen. Gut vorbereitete Besichtigungen mit vollständigen Unterlagen schaffen Vertrauen und verkürzen Rückfragen. Spätestens bei der Besichtigung muss der Verkäufer den Energieausweis vorlegen. Bei vermieteten Objekten ist der Mieter rechtzeitig einzubeziehen; ein Besichtigungsrecht besteht nur in angemessenem Rahmen.

Betriebskosten sind laufende Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen, etwa Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung oder Hausreinigung. Welche Positionen auf Mieter umgelegt werden können, regelt die Betriebskostenverordnung; zusätzlich muss der Mietvertrag die Umlage vorsehen. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören nicht dazu.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebaute Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone, angegeben in Euro je Quadratmeter. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und regelmäßig veröffentlicht. Bei der Bewertung bebauter Grundstücke dient er als Ausgangsgröße für den Bodenwert, muss aber an Größe, Zuschnitt und Ausnutzbarkeit des konkreten Grundstücks angepasst werden.

In Leipzig: Für die Stadt Leipzig ermittelt der Gutachterausschuss der Stadt die Bodenrichtwerte; einsehbar sind sie über das Bodenrichtwertportal des Freistaats Sachsen. Die Werte unterscheiden sich zwischen gefragten innenstadtnahen Lagen und Randlagen oder dem Umland deutlich.

Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis, ohne Nebenkosten des Kaufs und laufende Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen. Sie eignet sich für einen schnellen Vergleich von Angeboten, überzeichnet aber die tatsächliche Wirtschaftlichkeit. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, die Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltung einbezieht.

Beispiel: Jahresnettokaltmiete 12.000 Euro, Kaufpreis 300.000 Euro: Die Bruttomietrendite beträgt 4 Prozent.

Seit 2023 regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, wie die CO2-Kosten für Heizung und Warmwasser zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Bei Wohngebäuden richtet sich der Anteil nach einem Stufenmodell: Je schlechter die energetische Qualität des Gebäudes, desto höher der Anteil des Vermieters. Für Kapitalanleger wird die Energieeffizienz damit unmittelbar zum Kostenfaktor.

Courtage ist ein anderes Wort für die Maklerprovision, also das Erfolgshonorar des Immobilienmaklers. Sie wird erst fällig, wenn infolge der Tätigkeit des Maklers ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Höhe und Verteilung sind grundsätzlich frei verhandelbar. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gelten jedoch gesetzliche Vorgaben zur Teilung der Provision.

Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, bedürfen Veränderungen am Bauwerk – etwa an Fassade, Fenstern, Dach oder prägenden Innenelementen – einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. Das kann Sanierungen verteuern und Gestaltungsspielräume einschränken. Gleichzeitig können steuerliche Vorteile für Erhaltungsaufwand bestehen. Ein Energieausweis ist für Baudenkmale nicht verpflichtend.

In Leipzig: In Leipzig stehen zahlreiche Gründerzeit- und Jugendstilhäuser als Kulturdenkmal unter Schutz. Zuständig ist die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt; ob ein Objekt in der Denkmalliste geführt wird, sollte vor Kauf oder Sanierung geklärt werden.

Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einen Eigentümer verpflichtet, die Nutzung seines Grundstücks durch einen anderen in bestimmter Weise zu dulden. Typische Beispiele sind Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte. Dienstbarkeiten stehen in Abteilung II des Grundbuchs und bleiben bei einem Verkauf bestehen, sofern der Berechtigte nicht der Löschung zustimmt.

Beispiel: Ein Leitungsrecht des Versorgers kann verhindern, dass ein bestimmter Grundstücksteil bebaut wird.

Das Disagio, auch Damnum genannt, ist ein Abschlag vom Auszahlungsbetrag eines Darlehens. Der Kreditnehmer erhält weniger als die vereinbarte Darlehenssumme, zahlt dafür aber einen niedrigeren Nominalzins. Wirtschaftlich handelt es sich um eine Zinsvorauszahlung. Ob sich ein Disagio lohnt, hängt von Laufzeit, Zinsbindung und steuerlicher Situation ab und sollte mit der Bank besprochen werden.

Eine Doppelhaushälfte ist ein Einfamilienhaus, das mit einem zweiten Haus an einer gemeinsamen Grenzwand verbunden ist. Jede Hälfte steht in der Regel auf einem eigenen Grundstück und kann eigenständig verkauft werden. Im Vergleich zum freistehenden Haus sind Grundstück und Baukosten meist geringer. Bei Sanierungen an Dach oder Fassade ist eine Abstimmung mit dem Nachbarn sinnvoll.

In Leipzig: Doppelhäuser sind in den Siedlungsgebieten am Stadtrand und in Umlandgemeinden wie Markkleeberg, Taucha oder Markranstädt verbreitet.

Due Diligence bezeichnet die sorgfältige Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf, vor allem bei größeren Investments. Geprüft werden rechtliche Aspekte wie Grundbuch und Mietverträge, technische Aspekte wie Bausubstanz und Instandhaltungsstau, wirtschaftliche Aspekte wie Mieteinnahmen und Kosten sowie steuerliche Fragen. Verkäufer beschleunigen den Prozess, wenn sie Unterlagen vollständig in einem Datenraum bereitstellen.

Ein Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis kündigen, wenn er die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Eigenbedarf muss im Kündigungsschreiben nachvollziehbar begründet werden; zudem gelten gesetzliche Kündigungsfristen. Nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen kann eine Kündigungssperrfrist greifen. Ob eine Kündigung wirksam ist, hängt stark vom Einzelfall ab und sollte rechtlich geprüft werden.

Eigenkapital sind die eigenen Mittel, die ein Käufer in eine Immobilienfinanzierung einbringt, etwa Erspartes oder Wertpapiere. Banken erwarten in der Regel, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Ein höherer Eigenkapitalanteil verringert das Risiko für die Bank und führt häufig zu besseren Konditionen. Wie viel Eigenkapital im Einzelfall sinnvoll ist, klären Käufer mit ihrem Finanzierungsberater.

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsgremium einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie findet mindestens einmal jährlich statt und beschließt unter anderem über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Erhaltungsmaßnahmen und die Bestellung des Verwalters. Seit der WEG-Reform 2020 sind viele Beschlüsse mit einfacher Mehrheit möglich; auch Online-Teilnahme kann zugelassen werden.

Eine Eigentumswohnung besteht rechtlich aus Sondereigentum an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum wie Grundstück, Dach, Fassade oder Treppenhaus. Der Eigentümer ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und zahlt monatlich Hausgeld. Teilungserklärung, Protokolle und Rücklagenhöhe gehören zu den wichtigsten Unterlagen beim Kauf und Verkauf.

In Leipzig: Ein großer Teil der Leipziger Eigentumswohnungen liegt in sanierten Gründerzeithäusern; daneben gibt es Neubauten und Wohnungen in Plattenbauten. Preise und Nachfrage unterscheiden sich stark nach Stadtteil und Objekt.

Der Energieausweis informiert über die energetische Qualität eines Gebäudes. Es gibt den Verbrauchsausweis, der auf tatsächlichen Verbrauchswerten basiert, und den Bedarfsausweis, der aus Bausubstanz und Anlagentechnik berechnet wird. Beim Verkauf oder bei der Vermietung muss der Eigentümer den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und wesentliche Kennwerte bereits in Immobilienanzeigen angeben. Ausnahmen gelten etwa für Baudenkmale.

Beim Erbbaurecht erwirbt man nicht das Grundstück, sondern das Recht, darauf für eine lange vereinbarte Laufzeit ein Gebäude zu haben. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer einen regelmäßigen Erbbauzins. Das Erbbaurecht hat ein eigenes Grundbuchblatt, kann verkauft, vererbt und beliehen werden. Für die Bewertung sind Restlaufzeit, Erbbauzins und die Regelungen zum Heimfall entscheidend.

Beispiel: Häufige Erbbaurechtsgeber sind Kirchen, Stiftungen und Kommunen.

Hinterlässt ein Erblasser mehrere Erben, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Der Nachlass, also auch eine Immobilie, gehört ihnen gemeinschaftlich. Über einen Verkauf müssen grundsätzlich alle Miterben gemeinsam entscheiden. Können sie sich nicht einigen, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen, notfalls über eine Teilungsversteigerung. Eine frühzeitige gemeinsame Bewertung schafft eine sachliche Gesprächsgrundlage.

Die Erbschaftsteuer fällt an, wenn Vermögen – auch Immobilien – durch Erbfall übergeht. Ihre Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad, den persönlichen Freibeträgen und dem steuerlichen Wert der Immobilie ab. Für selbst genutztes Wohneigentum und vermietete Wohnimmobilien gibt es unter bestimmten Voraussetzungen Begünstigungen. Die konkrete Steuerlast sollte stets mit einem Steuerberater ermittelt werden.

Die Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage genannt, ist das gemeinsame Ansparvermögen einer Wohnungseigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümer zahlen sie anteilig mit dem Hausgeld ein. Eine angemessene Rücklage schützt vor hohen Sonderumlagen. Beim Wohnungskauf wird der Anteil an der Rücklage nicht separat übertragen, sondern verbleibt in der Gemeinschaft.

Mit einer sozialen Erhaltungssatzung, oft Milieuschutz genannt, kann eine Gemeinde nach dem Baugesetzbuch die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in bestimmten Gebieten schützen. In solchen Gebieten bedürfen Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung von Gebäuden einer Genehmigung. Aufwendige Modernisierungen können eingeschränkt sein, und der Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht zustehen.

In Leipzig: Die Stadt Leipzig hat für mehrere Stadtgebiete soziale Erhaltungssatzungen beschlossen. Ob ein Haus in einem solchen Gebiet liegt, lässt sich bei der Stadt prüfen – für Käufer von Mehrfamilienhäusern und für Sanierungsplanungen ist das wesentlich.

Das Ertragswertverfahren ist das übliche Bewertungsverfahren für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser oder Wohn- und Geschäftshäuser. Ausgangspunkt sind die nachhaltig erzielbaren Mieterträge abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der verbleibende Reinertrag wird mithilfe des Liegenschaftszinses und der Restnutzungsdauer kapitalisiert und um den Bodenwert ergänzt. Geregelt ist das Verfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung.

Das Exposé ist die Verkaufsunterlage einer Immobilie. Es enthält Fotos, Grundrisse, eine Beschreibung von Lage, Ausstattung und Zustand sowie die wesentlichen Daten wie Flächen, Baujahr, Kaufpreis und Energiekennwerte. Ein gutes Exposé ist sachlich, vollständig und korrekt. Es weckt Interesse bei passenden Käufern und reduziert Besichtigungen mit Interessenten, für die das Objekt nicht geeignet ist.

Eine Finanzierungsbestätigung ist eine Erklärung der Bank, dass sie dem Kaufinteressenten den Kauf einer konkreten Immobilie zu bestimmten Bedingungen finanzieren wird. Verkäufer und Makler verlangen sie häufig vor einem Notartermin, um sicherzugehen, dass der Käufer den Kaufpreis tatsächlich zahlen kann. Zu unterscheiden ist sie von einer allgemeinen, nicht objektbezogenen Finanzierungseinschätzung.

Die Flurkarte, amtlich Liegenschaftskarte, ist ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster. Sie zeigt die Grenzen und Nummern der Flurstücke, die Lage der Gebäude und die Nachbargrundstücke. Banken, Notare und Käufer benötigen sie, um das Grundstück eindeutig zu identifizieren. Ausgestellt wird sie von der zuständigen Vermessungs- beziehungsweise Katasterbehörde.

In Leipzig: Für das Stadtgebiet Leipzig ist das Amt für Geoinformation und Bodenordnung der Stadt zuständig; im Umland die Vermessungsämter der Landkreise.

Ein Flurstück ist die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters, also eine vermessene und mit einer Nummer bezeichnete Fläche. Ein Grundstück im rechtlichen Sinne kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Im Grundbuch und im Kaufvertrag wird das Grundstück über Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer eindeutig beschrieben.

Für Kauf, Bau und energetische Sanierung von Immobilien bieten Bund und Länder Förderprogramme an, etwa zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse. Bekannte Förderer sind die KfW und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Programme, Konditionen und Antragsfristen ändern sich häufig. Wichtig ist meist, dass der Antrag vor Beginn der Maßnahme gestellt wird. Aktuelle Informationen geben Energieberater und Banken.

In Leipzig: In Sachsen bietet zusätzlich die Sächsische Aufbaubank Programme an; ob aktuell passende Förderungen bestehen, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Das Gebäudeenergiegesetz bündelt die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es regelt unter anderem Energieausweise, Anforderungen an Neubauten, Nachrüstpflichten im Bestand und Vorgaben für neue Heizungsanlagen. Nach einem Eigentümerwechsel können für den neuen Eigentümer bestimmte Nachrüstpflichten entstehen. Da das Gesetz mehrfach geändert wurde, sollte stets die aktuelle Fassung zugrunde gelegt werden.

Zum Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage gehören das Grundstück und alle Gebäudeteile, die nicht im Sondereigentum stehen – zum Beispiel Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus und zentrale Leitungen. Über das Gemeinschaftseigentum entscheiden die Eigentümer gemeinsam; die Kosten werden nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt. Was im Einzelnen dazu gehört, ergibt sich aus Gesetz und Teilungserklärung.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim Amtsgericht geführt wird. Es dokumentiert, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte und Belastungen bestehen. Es gliedert sich in das Bestandsverzeichnis, Abteilung I mit den Eigentümern, Abteilung II mit Lasten und Beschränkungen wie Wegerechten oder Vormerkungen sowie Abteilung III mit Grundpfandrechten wie Grundschulden. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt.

In Leipzig: Für das Stadtgebiet Leipzig führt das Amtsgericht Leipzig die Grundbücher.

Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift des Grundbuchblatts. Eigentümer benötigen ihn beim Verkauf, damit Käufer, Banken und Notar Eigentumsverhältnisse und Belastungen prüfen können. Er sollte möglichst aktuell sein. Neben einfachen Abschriften gibt es beglaubigte Ausdrucke, die etwa für Behörden erforderlich sein können. Beantragt wird der Auszug beim zuständigen Grundbuchamt.

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an und wird auf den Kaufpreis berechnet. Den Steuersatz legen die Bundesländer selbst fest. Üblicherweise trägt der Käufer die Steuer; erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eigentumsumschreibung erfolgt. Mitverkauftes bewegliches Inventar kann unter bestimmten Voraussetzungen herausgerechnet werden.

In Leipzig: Maßgeblich ist der in Sachsen zum Zeitpunkt des Kaufvertrags geltende Steuersatz. Seit 2023 liegt er bei 5,5 Prozent; ob sich der Satz geändert hat, sollte vor dem Kauf geprüft werden.

Als Gründerzeithäuser bezeichnet man Gebäude, die etwa zwischen der Mitte des 19. Jahrhunderts und dem Beginn des Ersten Weltkriegs entstanden sind. Typisch sind repräsentative Fassaden, hohe Räume, Holzbalkendecken und Hinterhäuser oder Seitenflügel. Bei der Bewertung spielen der Sanierungsstand, die Qualität der Haustechnik, der Zustand von Balkenköpfen und Dach sowie Denkmalschutzauflagen eine große Rolle.

In Leipzig: Gründerzeithäuser prägen viele Leipziger Stadtteile und bilden einen wichtigen Teil des Marktes für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

Die Grundschuld ist das in Deutschland übliche Sicherungsrecht für Immobilienkredite. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und berechtigt die Bank, bei Zahlungsausfall die Verwertung der Immobilie zu betreiben. Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden und bleibt auch nach Tilgung des Kredits bestehen, bis sie gelöscht wird.

Beispiel: Beim Verkauf wird eine nicht mehr benötigte Grundschuld gelöscht oder – mit Zustimmung der Bank – zur Ablösung aus dem Kaufpreis bedient.

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer auf Grundbesitz, die von der Gemeinde erhoben wird. Seit 2025 wird sie nach neuem Recht berechnet; Grundlage sind der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert, die Steuermesszahl und der Hebesatz der Gemeinde. Bei vermieteten Wohnungen kann die Grundsteuer als Betriebskosten umgelegt werden, wenn der Mietvertrag dies vorsieht.

In Leipzig: Sachsen wendet das Bundesmodell an, allerdings mit eigenen Steuermesszahlen. Den Hebesatz legt die Stadt Leipzig beziehungsweise jede Umlandgemeinde selbst fest.

Rechtlich ist ein Grundstück ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis geführt wird. Gebäude sind in der Regel wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und werden mit ihm übertragen. Den Wert eines Grundstücks bestimmen vor allem Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließung und das zulässige Baurecht.

In Leipzig: Im Leipziger Umland unterscheiden sich Grundstückswerte zwischen gut angebundenen Gemeinden wie Markkleeberg oder Taucha und ländlicheren Lagen deutlich.

Der Grundstücksmarktbericht wird vom Gutachterausschuss veröffentlicht und fasst das Geschehen auf dem regionalen Immobilienmarkt zusammen: Zahl der Kauffälle, Preisentwicklungen, Bodenrichtwerte und für die Wertermittlung erforderliche Daten wie Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren. Er basiert auf tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen und ist damit eine der verlässlichsten Quellen für Marktdaten.

In Leipzig: Der Gutachterausschuss der Stadt Leipzig gibt regelmäßig einen Grundstücksmarktbericht heraus; für die Landkreise im Umland gibt es eigene Berichte.

Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind unabhängige Gremien, die bei den Kommunen oder Landkreisen eingerichtet sind. Sie führen die Kaufpreissammlung, in die alle beurkundeten Grundstückskaufverträge eingehen, ermitteln Bodenrichtwerte und weitere Marktdaten und erstellen auf Antrag Verkehrswertgutachten. Ihre Daten sind eine wichtige Grundlage für Bewertungen.

In Leipzig: Für die Stadt Leipzig ist der Gutachterausschuss der Stadt zuständig, für das Umland jeweils der Gutachterausschuss des Landkreises Leipzig oder Nordsachsen.

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft leisten. Es deckt Betriebskosten, Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Ein Teil davon kann bei Vermietung auf den Mieter umgelegt werden, insbesondere die umlagefähigen Betriebskosten. Für Käufer ist das Hausgeld ein wichtiger Bestandteil der laufenden Kostenkalkulation.

Eine Hausverwaltung übernimmt die kaufmännische und technische Betreuung von Immobilien. Bei Wohnungseigentumsanlagen ist der WEG-Verwalter für das Gemeinschaftseigentum zuständig, organisiert Eigentümerversammlungen und erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Die Mietverwaltung betreut dagegen das Mietverhältnis einzelner Wohnungen oder ganzer Häuser für den Eigentümer.

Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass bei Gebäuden mit zentraler Heizungs- oder Warmwasserversorgung die Kosten überwiegend nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Ein Teil darf nach Fläche verteilt werden. Neuere Fassungen enthalten zusätzlich Vorgaben zur Fernablesbarkeit von Zählern und zu unterjährigen Verbrauchsinformationen.

Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht zur Sicherung einer bestimmten Forderung. Anders als die Grundschuld ist sie streng an das Bestehen dieser Forderung gebunden: Wird der Kredit getilgt, verringert sich auch die Hypothek. In der Praxis der Baufinanzierung hat die Grundschuld die Hypothek weitgehend abgelöst, umgangssprachlich wird der Begriff aber weiterhin für Immobilienkredite verwendet.

Bei der Immobilienbewertung wird ermittelt, welcher Preis für eine Immobilie am Markt realistisch erzielbar ist. Je nach Objektart kommen das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren zum Einsatz. Neben den Objektdaten fließen Lage, Zustand, Mietsituation und die aktuelle Nachfrage ein. Eine fundierte Bewertung ist die Grundlage für eine überzeugende Preisstrategie und schützt vor zu hohen oder zu niedrigen Angebotspreisen.

In Leipzig: Innerhalb Leipzigs unterscheiden sich die Preise je nach Stadtteil, Mikrolage und Gebäudetyp erheblich – eine pauschale Durchschnittszahl ersetzt keine objektbezogene Einschätzung.

Ein Immobilienmakler vermittelt Kaufverträge oder Mietverträge über Immobilien beziehungsweise weist Gelegenheiten zum Abschluss nach. Er benötigt eine gewerberechtliche Erlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung und unterliegt einer Weiterbildungspflicht. Zu seinen Aufgaben gehören Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlungen und die Begleitung bis zum Notartermin und zur Übergabe.

Bei einer Indexmiete ist die Miethöhe an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex gekoppelt. Steigt der Index, kann der Vermieter die Miete entsprechend anpassen; sinkt er, kann der Mieter eine Senkung verlangen. Eine Anpassung muss schriftlich erklärt werden, und zwischen zwei Erhöhungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind daneben ausgeschlossen.

Von einem Instandhaltungsstau spricht man, wenn notwendige Reparaturen und Erneuerungen über längere Zeit nicht durchgeführt wurden. Typisch sind veraltete Heizungen, sanierungsbedürftige Dächer, Fenster oder Leitungen. Käufer rechnen die Kosten für die Beseitigung vom Kaufpreis ab. Für Verkäufer ist es meist sinnvoller, den Zustand offen darzustellen, als kurzfristig umfangreich zu sanieren.

Die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres dar und verteilt sie auf die einzelnen Eigentümer. Daraus ergeben sich Nachzahlungen oder Guthaben gegenüber dem gezahlten Hausgeld. Zusätzlich muss der Verwalter einen Vermögensbericht vorlegen, der unter anderem den Stand der Erhaltungsrücklage zeigt.

Die Jahresnettokaltmiete ist die Summe der Mieten eines Jahres ohne Betriebskosten und Heizkosten. Sie ist die zentrale Kennzahl für die Bewertung vermieteter Immobilien und die Grundlage für den Kaufpreisfaktor und die Mietrendite. Bei der Bewertung ist zu unterscheiden, ob die tatsächliche Ist-Miete oder eine nachhaltig erzielbare Marktmiete angesetzt wird.

Beispiel: Monatliche Nettokaltmiete von 3.500 Euro für alle Einheiten ergibt eine Jahresnettokaltmiete von 42.000 Euro.

Bei einer Immobilie als Kapitalanlage steht nicht die Selbstnutzung, sondern der wirtschaftliche Ertrag im Vordergrund – durch Mieteinnahmen und mögliche Wertentwicklung. Für die Entscheidung sind Lage, Mietsituation, Zustand, Finanzierung und steuerliche Rahmenbedingungen maßgeblich. Renditen sind nicht garantiert; Leerstand, Instandhaltung und Zinsänderungen können das Ergebnis beeinflussen. Eine individuelle Anlageberatung ersetzt dieser Überblick nicht.

Die Kappungsgrenze begrenzt, um wie viel ein Vermieter die Miete bei bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Grundsätzlich liegt sie bei 20 Prozent; in Gebieten, in denen die Landesregierung einen gefährdeten Wohnungsmarkt festgestellt hat, kann sie auf 15 Prozent abgesenkt werden. Modernisierungsmieterhöhungen werden gesondert geregelt.

In Leipzig: Für Leipzig wurde durch Verordnung des Freistaats Sachsen eine abgesenkte Kappungsgrenze eingeführt. Da solche Verordnungen befristet sind, sollte der aktuelle Stand vor einer Mieterhöhung geprüft werden.

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Hinzu können Kosten für die Eintragung einer Grundschuld kommen. Banken finanzieren die Nebenkosten meist nicht mit, weshalb Käufer sie in der Regel aus Eigenkapital bezahlen sollten.

Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, gibt an, das Wievielfache der Jahresnettokaltmiete für eine vermietete Immobilie gezahlt wird. Er ist eine einfache Vergleichskennzahl, vor allem für Mehrfamilienhäuser. Ein höherer Faktor bedeutet eine geringere Anfangsrendite. Lage, Zustand, Mietniveau, Entwicklungspotenzial und Kosten bestimmen, welcher Faktor marktgerecht ist.

Beispiel: Kaufpreis 1.050.000 Euro bei 42.000 Euro Jahresnettokaltmiete ergibt einen Kaufpreisfaktor von 25.

In Leipzig: Bei Leipziger Mehrfamilienhäusern unterscheiden sich die Faktoren je nach Stadtteil, Sanierungsstand und Mietniveau erheblich.

Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden, sonst ist er unwirksam. Er regelt unter anderem Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabe, Haftung für Sachmängel, mitverkaufte Gegenstände und die Löschung von Belastungen. Verbraucher sollen den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten, um ihn in Ruhe prüfen zu können.

Die Mietkaution sichert Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis ab. Bei Wohnraum darf sie höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlungen betragen, und der Mieter darf sie in drei Raten zahlen. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Bei einem Verkauf tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten hinsichtlich der Kaution ein.

Bei einer Kernsanierung wird ein Gebäude bis auf die tragende Substanz zurückgebaut und anschließend weitgehend erneuert – etwa Leitungen, Heizung, Fenster, Böden, Bäder und oft auch Dämmung. Sie kommt einem Neubau im Bestand nahe. Für Käufer sind Umfang und Zeitpunkt der Kernsanierung sowie vorhandene Nachweise entscheidend, um Restnutzungsdauer und Instandhaltungsbedarf einzuschätzen.

Die Lage gilt als wichtigster Wertfaktor einer Immobilie. Man unterscheidet die Makrolage, also Stadt oder Region mit Wirtschaftskraft und Bevölkerungsentwicklung, und die Mikrolage mit Straße, Umfeld, Lärm, Infrastruktur und Anbindung. Anders als Ausstattung oder Zustand lässt sich die Lage nicht verändern, kann sich aber durch Stadtentwicklung im Zeitverlauf verbessern oder verschlechtern.

In Leipzig: In Leipzig können schon wenige Straßen Unterschied spürbare Preisunterschiede bedeuten – etwa Parknähe, ruhige Seitenstraße oder Hauptverkehrsstraße.

Lastenfreistellung bedeutet, dass der Käufer die Immobilie ohne Belastungen erhält, die er nicht übernehmen soll – insbesondere ohne Grundschulden des Verkäufers. Der Notar holt dazu Löschungsbewilligungen der Gläubiger ein, häufig gegen Zahlung der Restschuld aus dem Kaufpreis. Erst wenn die Lastenfreistellung gesichert ist, wird der Kaufpreis in der Regel fällig.

Leerstand bezeichnet Wohn- oder Gewerbeflächen, die nicht vermietet sind. Für Eigentümer bedeutet er entgangene Mieteinnahmen und weiterlaufende Kosten. Bei der Bewertung von Renditeobjekten wird Leerstand unterschiedlich berücksichtigt – je nachdem, ob er struktureller Natur ist oder durch Sanierung und Neuvermietung behoben werden kann. Für manche Käufer bietet Leerstand auch Entwicklungspotenzial.

Beim Verkauf gegen Leibrente überträgt der Eigentümer seine Immobilie und erhält dafür lebenslang regelmäßige Zahlungen; oft wird zusätzlich ein Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbart. Die Höhe hängt vom Immobilienwert und der statistischen Lebenserwartung ab. Wichtig ist die Absicherung der Zahlungen, etwa über eine Reallast im Grundbuch. Rechtliche und steuerliche Beratung ist bei diesem Modell unverzichtbar.

Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Immobilien im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Er wird von Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und ist eine zentrale Größe im Ertragswertverfahren. Ein niedriger Liegenschaftszins führt bei gleichem Ertrag zu einem höheren Ertragswert. Er ist nicht mit Bauzinsen zu verwechseln.

Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt Pflichten von Immobilienmaklern, Bauträgern und weiteren Gewerbetreibenden. Für Käufer vom Bauträger ist besonders wichtig, dass der Kaufpreis nur in Raten nach Baufortschritt verlangt werden darf und bestimmte Sicherheiten vorliegen müssen. Zudem enthält sie Vorgaben zu Buchführung, Informationspflichten und Prüfungen.

Die Maklerprovision ist das Honorar des Maklers für eine erfolgreiche Vermittlung oder einen Nachweis. Beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit Ende 2020: Wird der Makler von beiden Seiten beauftragt, ist die Provision zu gleichen Teilen zu tragen. Beauftragt nur eine Seite den Makler, darf die andere Seite höchstens zur Hälfte belastet werden. Der Maklervertrag bedarf der Textform.

Der Marktwert ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie voraussichtlich zu erzielen wäre – ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Im deutschen Recht wird er mit dem Verkehrswert gleichgesetzt. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis kann davon abweichen, etwa wegen der Verhandlungssituation oder besonderer Käuferinteressen.

Ein Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude mit mehreren Wohneinheiten, meist ab drei Wohnungen. Es kann einem Eigentümer allein gehören oder in Eigentumswohnungen aufgeteilt sein. Als Kapitalanlage wird ein Mehrfamilienhaus vor allem über das Ertragswertverfahren bewertet. Für Käufer zählen Mietsituation, Leerstand, Sanierungsbedarf, Mietverträge und mögliche Entwicklungspotenziale.

In Leipzig: In Leipzig ist das Gründerzeit-Mehrfamilienhaus eine der prägenden Anlageklassen. Wertbestimmend sind unter anderem Sanierungsstand, Mietniveau gegenüber dem Mietspiegel und Lage im Stadtteil.

Vermieter von Wohnraum können die Miete nur nach gesetzlich geregelten Wegen erhöhen: auf die ortsübliche Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze, nach einer Modernisierung oder im Rahmen einer vereinbarten Staffel- oder Indexmiete. Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete muss begründet werden, etwa mit dem Mietspiegel, und benötigt die Zustimmung des Mieters.

Die Mietpreisbremse begrenzt bei der Wiedervermietung von Wohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Miete darf dort grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt Ausnahmen, etwa für Neubauten oder nach umfassender Modernisierung. Welche Gebiete betroffen sind, legen die Landesregierungen per befristeter Verordnung fest.

In Leipzig: Leipzig wurde vom Freistaat Sachsen als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Ob und bis wann die Regelung aktuell gilt, sollte vor einer Neuvermietung geprüft werden.

Der Mietspiegel gibt einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen nach Merkmalen wie Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und hat vor Gericht eine besondere Beweiskraft. Er wird regelmäßig aktualisiert und ist die wichtigste Grundlage für Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete.

In Leipzig: Die Stadt Leipzig veröffentlicht einen qualifizierten Mietspiegel. Er ist auch bei der Bewertung vermieteter Objekte hilfreich, um Mietsteigerungspotenziale realistisch einzuschätzen.

Der Miteigentumsanteil gibt an, mit welchem Bruchteil ein Wohnungseigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum beteiligt ist, häufig in Tausendsteln ausgedrückt. Er ist in der Teilungserklärung festgelegt und dient oft als Verteilungsschlüssel für Kosten und Stimmrechte. Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man immer das Sondereigentum zusammen mit dem zugehörigen Miteigentumsanteil.

Nach einer Modernisierung, etwa einer energetischen Sanierung, darf der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Das Gesetz begrenzt den umlagefähigen Anteil und die Erhöhung innerhalb eines Zeitraums. Reine Erhaltungsmaßnahmen sind nicht umlagefähig. Die Ankündigung und Berechnung unterliegen formalen Anforderungen, weshalb eine rechtliche Prüfung empfehlenswert ist.

In Leipzig: In Gebieten mit sozialer Erhaltungssatzung können Modernisierungen zusätzlich genehmigungspflichtig sein.

Mit der Nebenkostenabrechnung, genauer Betriebskostenabrechnung, rechnet der Vermieter die Vorauszahlungen des Mieters mit den tatsächlichen Kosten ab. Sie muss dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen. Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein und die vereinbarten Umlageschlüssel einhalten.

Der Nießbrauch ist das im Grundbuch eingetragene Recht, eine fremde Immobilie umfassend zu nutzen – selbst zu bewohnen oder zu vermieten und die Erträge zu behalten. Häufig wird er bei der Übertragung von Immobilien an Kinder vorbehalten. Ein bestehender Nießbrauch mindert den Wert für Käufer erheblich, da die Nutzung beim Berechtigten verbleibt.

Der Notar ist ein unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes und für die Beurkundung von Immobilienkaufverträgen zuständig. Er berät beide Seiten neutral, belehrt über die rechtliche Tragweite, entwirft den Vertrag und wickelt ihn ab: Er beantragt Vormerkung und Eigentumsumschreibung, holt Löschungsbewilligungen ein und teilt die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.

Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, über das der Notar den Kaufpreis abwickelt. Der Käufer zahlt auf dieses Konto, und der Notar zahlt erst aus, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Nach dem Beurkundungsgesetz ist es nur zulässig, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Im Regelfall zahlt der Käufer direkt an Verkäufer und abzulösende Gläubiger.

Nutzflächen sind Flächen eines Gebäudes, die nicht zum Wohnen, sondern anderen Zwecken dienen – etwa Keller, Abstellräume, Dachböden oder Heizungsräume. Sie werden nicht zur Wohnfläche gerechnet, können aber für Käufer einen erheblichen Nutzwert haben. Bei Gewerbeimmobilien wird häufig nach anderen Regelwerken gemessen, etwa nach der DIN 277 oder Richtlinien für Mietflächen.

Beim Off-Market-Verkauf wird eine Immobilie nicht öffentlich in Portalen beworben, sondern gezielt einem ausgewählten Kreis vorgemerkter Kaufinteressenten angeboten. Das schützt die Diskretion – etwa bei Trennungen, Erbschaften oder vermieteten Häusern – und vermeidet, dass ein Objekt durch lange Präsenz im Internet an Attraktivität verliert. Voraussetzung ist ein gut gepflegter, qualifizierter Interessentenstamm.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischem Zustand in den letzten Jahren vereinbart oder geändert wurde. Sie ist Maßstab für Mieterhöhungen und für die Mietpreisbremse. Nachgewiesen wird sie vor allem über den Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.

Plattenbauten sind Gebäude in industrieller Bauweise aus vorgefertigten Betonelementen, die in der DDR in großem Umfang errichtet wurden. Viele wurden nach 1990 saniert, gedämmt und teilweise rückgebaut oder umgestaltet. Für die Bewertung zählen Sanierungsstand, Grundrisse, Aufzüge, Energieeffizienz und die Entwicklung des jeweiligen Wohngebiets.

In Leipzig: Das bekannteste Leipziger Plattenbaugebiet ist Grünau; weitere Bestände gibt es etwa in Paunsdorf, Schönefeld oder Lößnig.

Prolongation bezeichnet die Verlängerung eines Immobilienkredits bei der bisherigen Bank nach Ablauf der Zinsbindung. Die Bank unterbreitet dafür ein neues Zinsangebot. Alternativ kann die Restschuld über eine Umschuldung bei einer anderen Bank finanziert werden. Ein Konditionsvergleich lohnt sich meist, da Prolongationsangebote nicht automatisch die günstigsten sind.

Der Quadratmeterpreis ist der Kaufpreis einer Immobilie geteilt durch ihre Wohnfläche. Er erleichtert den Vergleich von Objekten unterschiedlicher Größe, ist aber nur eine grobe Orientierung. Lage, Zustand, Ausstattung, Stockwerk, Balkon und Energieeffizienz führen innerhalb eines Stadtteils zu großen Unterschieden. Bei Mehrfamilienhäusern ist zusätzlich der Kaufpreisfaktor aussagekräftig.

Beispiel: Wohnung mit 80 Quadratmetern für 280.000 Euro: Der Quadratmeterpreis beträgt 3.500 Euro.

In Leipzig: In Leipzig variieren die Quadratmeterpreise stark zwischen Stadtteilen und zwischen Neubau, sanierter Gründerzeit und unsaniertem Bestand.

Der Rang legt fest, in welcher Reihenfolge Rechte im Grundbuch bedient werden, etwa bei einer Zwangsversteigerung. Rechte, die früher eingetragen wurden, haben grundsätzlich Vorrang. Banken verlangen für ihre Grundschuld meist eine erstrangige Eintragung. Bestehende Rechte in Abteilung II, etwa Wohnrechte, können deshalb eine Finanzierung erschweren, wenn sie vorrangig eingetragen sind.

Die Rendite beschreibt das Verhältnis von Ertrag zu eingesetztem Kapital. Bei Immobilien unterscheidet man die Bruttomietrendite, die Nettomietrendite unter Berücksichtigung von Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten sowie die Eigenkapitalrendite unter Einbeziehung der Finanzierung. Wertsteigerungen sind nicht planbar und sollten nicht fest einkalkuliert werden.

Mit einer Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich der Verkäufer oder Makler, eine Immobilie für eine bestimmte Zeit keinem anderen Interessenten anzubieten. Rechtlich bindet sie keinen der Beteiligten zum Kauf, da ein Immobilienkaufvertrag erst mit notarieller Beurkundung entsteht. Reservierungsgebühren sind in der Rechtsprechung nur eingeschränkt zulässig.

Die Restnutzungsdauer gibt an, wie viele Jahre ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ergibt sich aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters und wird durch Modernisierungen verlängert. Im Ertragswert- und Sachwertverfahren beeinflusst sie den Wert erheblich, steuerlich kann sie die Abschreibung betreffen.

Das Sachwertverfahren wird vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert, also den Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung. Über einen Sachwertfaktor wird das Ergebnis an die Marktlage angepasst. Besondere Merkmale wie Baumängel oder Rechte Dritter werden zusätzlich berücksichtigt.

In Leipzig: Die für Leipzig und das Umland maßgeblichen Sachwertfaktoren veröffentlichen die Gutachterausschüsse in ihren Grundstücksmarktberichten.

Ein Sanierungsgebiet ist ein Gebiet, das eine Gemeinde nach dem Baugesetzbuch förmlich festlegt, um städtebauliche Missstände zu beheben. Im Grundbuch wird ein Sanierungsvermerk eingetragen. Verkäufe, Belastungen und bauliche Veränderungen können genehmigungspflichtig sein, und nach Abschluss können Ausgleichsbeträge erhoben werden. Zugleich sind steuerliche Vorteile für bestimmte Maßnahmen möglich.

In Leipzig: In Leipzig wurden nach 1990 zahlreiche Sanierungsgebiete festgelegt, von denen viele inzwischen aufgehoben sind. Ob für ein Grundstück noch ein Sanierungsvermerk besteht oder ein Ausgleichsbetrag offen ist, zeigt der Grundbuchauszug beziehungsweise eine Anfrage bei der Stadt.

Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz eines Darlehens fest vereinbart ist, häufig zehn oder fünfzehn Jahre. Eine lange Zinsbindung bietet Planungssicherheit, kostet aber meist einen Zinsaufschlag. Darlehensnehmer haben nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist, auch wenn die Zinsbindung länger läuft.

Sondereigentum ist das Alleineigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage. Über sein Sondereigentum kann der Eigentümer weitgehend frei verfügen. Seit der WEG-Reform 2020 kann sich das Sondereigentum auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Flächen wie Stellplätze oder Gartenteile erstrecken. Der genaue Umfang ergibt sich aus der Teilungserklärung.

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Wohnungseigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa einen Gartenanteil, eine Terrasse oder einen Stellplatz. Das Eigentum daran bleibt bei der Gemeinschaft. Sondernutzungsrechte werden in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung begründet und erhöhen häufig den Wert der betreffenden Wohnung.

Eine Sonderumlage wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, wenn größere Ausgaben nicht aus der Erhaltungsrücklage oder dem laufenden Hausgeld gedeckt werden können – etwa für eine Dachsanierung. Jeder Eigentümer zahlt anteilig. Beim Verkauf sollte im Kaufvertrag geregelt werden, wer bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen trägt.

Umgangssprachlich wird so die Frist für private Veräußerungsgeschäfte bezeichnet. Verkauft eine Privatperson eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Ausgenommen sind unter bestimmten Voraussetzungen Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ob im konkreten Fall Steuern anfallen, sollte vor dem Verkauf mit einem Steuerberater geklärt werden.

Bei der Staffelmiete vereinbaren Vermieter und Mieter schon im Mietvertrag, dass sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten um festgelegte Beträge erhöht. Die Erhöhungen müssen als Geldbetrag ausgewiesen sein, und zwischen zwei Stufen muss mindestens ein Jahr liegen. Weitere Erhöhungen auf die Vergleichsmiete oder nach Modernisierung sind während der Staffelmiete grundsätzlich ausgeschlossen.

Teileigentum ist das Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, zum Beispiel Ladenlokale, Büros, Praxen oder Tiefgaragenstellplätze, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Rechtlich wird es weitgehend wie Wohnungseigentum behandelt. Die Nutzung als Wohnung ist ohne Änderung der Teilungserklärung in der Regel nicht zulässig.

Die Teilungserklärung ist die notariell beurkundete Grundlage für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum. Sie legt fest, welche Räume zum Sondereigentum gehören, wie hoch die Miteigentumsanteile sind und welche Sondernutzungsrechte bestehen. Meist enthält sie zusätzlich eine Gemeinschaftsordnung mit Regeln zu Nutzung, Kostenverteilung und Stimmrechten.

Tilgung ist die Rückzahlung der Darlehenssumme. Bei einem Annuitätendarlehen wird ein anfänglicher Tilgungssatz vereinbart, der mit fortschreitender Laufzeit wächst, weil der Zinsanteil sinkt. Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Gesamtlaufzeit und verringert das Restschuldrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Viele Verträge erlauben Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel.

Im Übergabeprotokoll halten Verkäufer und Käufer bei der Übergabe der Immobilie Zählerstände, übergebene Schlüssel, den Zustand der Räume und gegebenenfalls festgestellte Mängel fest. Es dokumentiert den Zeitpunkt, zu dem Besitz, Nutzen und Lasten übergehen, und ist wichtig für die Abrechnung von Verbrauchskosten. Beide Seiten sollten das Protokoll unterschreiben.

Bei einer Umwandlung wird ein Mietshaus nach dem Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt. Dafür sind Abschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplan und Teilungserklärung nötig. Bestehende Mieter genießen besonderen Schutz, etwa ein Vorkaufsrecht beim ersten Verkauf ihrer Wohnung und eine Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf. In bestimmten Gebieten kann die Umwandlung zusätzlich genehmigungspflichtig sein.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung stellt das Finanzamt aus, sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt oder sichergestellt ist. Ohne sie darf das Grundbuchamt den Käufer nicht als neuen Eigentümer eintragen. Der Notar übermittelt die nötigen Angaben an das Finanzamt, der Käufer erhält anschließend den Steuerbescheid. Eine zügige Zahlung beschleunigt die Eigentumsumschreibung.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke, für die ausreichend Vergleichsdaten vorliegen. Unterschiede in Lage, Größe, Zustand oder Ausstattung werden über Zu- und Abschläge berücksichtigt. Gutachterausschüsse stellen dafür Vergleichsfaktoren bereit.

Der Verkehrswert ist im Baugesetzbuch definiert als der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage einer Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Ermittelt wird er mit den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung. Er ist zum Beispiel bei Erbschaft, Scheidung oder Zwangsversteigerung von Bedeutung.

Der Verwaltungsbeirat ist ein Gremium aus Wohnungseigentümern, das den Verwalter unterstützt und überwacht. Er prüft insbesondere Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung. Seit der WEG-Reform 2020 ist die Zahl der Mitglieder flexibel. Die Bestellung eines Beirats ist nicht verpflichtend, in größeren Gemeinschaften aber üblich.

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann eine Bank verlangen, wenn ein Darlehen während der Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt wird, etwa wegen eines Verkaufs. Sie soll den Zinsschaden der Bank ausgleichen. Ihre Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz ab. In manchen Fällen lässt sie sich vermeiden, etwa durch Übertragung des Darlehens auf eine neue Immobilie oder nach Ablauf von zehn Jahren.

Ein Vorkaufsrecht berechtigt eine bestimmte Person oder Stelle, in einen abgeschlossenen Kaufvertrag zu denselben Bedingungen einzutreten. Es kann gesetzlich bestehen, etwa für Gemeinden in bestimmten Gebieten oder für Mieter bei der ersten Veräußerung nach Umwandlung, oder vertraglich im Grundbuch eingetragen sein. Der Notar holt in der Regel eine Erklärung der Gemeinde ein, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausübt.

Ein Wertgutachten dokumentiert ausführlich und nachvollziehbar den Wert einer Immobilie. Ein Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung erstellen öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Sachverständige sowie Gutachterausschüsse. Es wird vor allem bei rechtlichen Anlässen wie Erbauseinandersetzung, Scheidung oder für Finanzbehörden benötigt. Für eine Verkaufsentscheidung genügt häufig eine fundierte Marktwerteinschätzung.

Die Wohnfläche umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Für preisgebundenen Wohnraum ist ihre Berechnung in der Wohnflächenverordnung geregelt, die auch im freien Wohnungsmarkt häufig angewendet wird. Räume mit geringer Höhe, etwa unter Dachschrägen, zählen nur anteilig; Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet.

Ein Wohnrecht berechtigt eine Person, eine Immobilie oder Teile davon unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird es in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und ist nicht übertragbar. Anders als beim Nießbrauch darf der Berechtigte die Räume in der Regel nicht vermieten. Ein Wohnrecht mindert den Verkehrswert für Käufer deutlich.

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Eigentum an Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem gemeinsamen Gebäude. Es bestimmt Rechte und Pflichten der Eigentümer, die Organisation der Gemeinschaft und die Aufgaben des Verwalters. Mit der Reform Ende 2020 wurden unter anderem Beschlussfassungen vereinfacht und Ansprüche auf bauliche Veränderungen wie Ladestationen für E-Autos eingeführt.

Als Zubehör gelten bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Immobilie dienen, etwa eine Einbauküche, Markisen oder Gartengeräte – je nach Einzelfall. Mitverkaufte Gegenstände sollten im Kaufvertrag aufgeführt werden. Werden sie mit einem angemessenen Wert separat ausgewiesen, kann das unter bestimmten Voraussetzungen die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer verringern.

Der Zugewinnausgleich gleicht bei Ehegatten im gesetzlichen Güterstand am Ende der Ehe den während der Ehe erzielten Vermögenszuwachs aus. Immobilien fließen mit ihrem Wert in die Berechnung ein, weshalb bei einer Scheidung häufig eine Bewertung erforderlich ist. Eine gemeinsame Immobilie kann verkauft, von einem Partner übernommen oder vermietet werden. Rechtliche Fragen klärt ein Fachanwalt für Familienrecht.

Bei einer Zwangsversteigerung wird eine Immobilie auf Antrag eines Gläubigers durch das Amtsgericht versteigert, meist weil Kredite nicht mehr bedient werden. Auch Miterben können zur Aufhebung einer Gemeinschaft eine Teilungsversteigerung beantragen. Grundlage ist ein gerichtlich eingeholtes Verkehrswertgutachten. Ein freihändiger Verkauf vor der Versteigerung erzielt häufig ein besseres Ergebnis und lässt sich in Absprache mit den Gläubigern oft noch umsetzen.