Besonderheiten beim Verkauf einer Eigentumswohnung
Mit einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer Sondereigentum an der Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum – also an Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen und Grundstück. Ob die Gemeinschaft gut verwaltet wird und finanziell solide aufgestellt ist, wirkt sich unmittelbar auf die Kaufentscheidung aus.
In Leipzig liegen viele Eigentumswohnungen in sanierten Gründerzeitgebäuden, daneben gibt es Neubauten und Wohnanlagen aus den 1990er-Jahren. Je nach Gebäudetyp stellen Käufer unterschiedliche Fragen, etwa zu Denkmalschutz, Sanierungsabschluss oder anstehenden Erneuerungen der Haustechnik.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume zum Sondereigentum gehören, welche Miteigentumsanteile bestehen und welche Sondernutzungsrechte vergeben sind, etwa an Gartenflächen, Stellplätzen oder Kellerräumen. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben, die Kostenverteilung und mitunter Nutzungsbeschränkungen.
Käufer achten darauf, ob die tatsächliche Nutzung mit der Teilungserklärung übereinstimmt. Wurde beispielsweise ein Dachboden ausgebaut oder ein Kellerraum zu Wohnraum umgewidmet, ohne dass dies rechtlich abgebildet ist, sollte das vor der Vermarktung geklärt werden.
Wirtschaftsplan und Hausgeld
Der Wirtschaftsplan enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft für ein Jahr. Daraus ergibt sich das monatliche Hausgeld, das jeder Eigentümer zahlt. Die Jahresabrechnung zeigt anschließend, welche Kosten tatsächlich angefallen sind.
Für Käufer ist wichtig, welcher Teil des Hausgelds bei Vermietung auf Mieter umgelegt werden kann und welcher nicht. Diese Aufteilung beeinflusst die Rendite bei Kapitalanlegern und die monatliche Belastung bei Selbstnutzern. Halten Sie daher die letzten Abrechnungen bereit.
Instandhaltungsrücklage bzw. Erhaltungsrücklage
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes Ende 2020 spricht das Gesetz von der Erhaltungsrücklage; im Alltag ist der Begriff Instandhaltungsrücklage weiter verbreitet. Gemeint ist das Vermögen, das die Gemeinschaft für künftige Reparaturen und Erneuerungen anspart.
Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Beim Verkauf wird sie daher nicht ausgezahlt. Käufer bewerten, ob ihre Höhe zum Alter und Zustand des Gebäudes passt. Eine niedrige Rücklage in Verbindung mit absehbaren Maßnahmen lässt Sonderumlagen erwarten und wird in der Preisverhandlung angesprochen.
Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre gehören zu den aufschlussreichsten Unterlagen. Sie zeigen, welche Maßnahmen beschlossen oder diskutiert wurden, ob es Konflikte gibt und wie die Gemeinschaft Entscheidungen trifft.
Die Beschlusssammlung ergänzt die Protokolle. Bereits gefasste Beschlüsse, etwa über eine Fassadensanierung oder eine Sonderumlage, binden auch den Käufer. Im Kaufvertrag wird üblicherweise geregelt, wer Kosten aus Beschlüssen trägt, die vor dem Übergang gefasst, aber erst danach fällig werden.
Vermietete oder leer stehende Eigentumswohnung
Leer stehend
Eine freie Wohnung spricht Selbstnutzer und Kapitalanleger an. Der Käuferkreis ist dadurch größer, Besichtigungen sind einfach zu organisieren.
Vermietet
Eine vermietete Wohnung richtet sich vorrangig an Kapitalanleger. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Entscheidend sind die Höhe der Nettokaltmiete, die Mietentwicklung, die Zuverlässigkeit der Zahlungen und die rechtlichen Rahmenbedingungen für künftige Mietanpassungen.
Wurde die Wohnung während eines bestehenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, kann dem Mieter beim ersten Verkauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar berücksichtigt das im Ablauf.
Einfluss der Eigentümergemeinschaft auf den Verkauf
Eine gepflegte Gemeinschaft mit professioneller Verwaltung, nachvollziehbaren Abrechnungen und angemessener Rücklage erleichtert den Verkauf spürbar. Umgekehrt können offene Rechtsstreitigkeiten, ein Sanierungsstau oder fehlende Protokolle Käufer und Banken verunsichern.
Diese Punkte lassen sich nicht immer kurzfristig ändern. Sie sollten aber bekannt sein und offen kommuniziert werden, damit sie nicht erst kurz vor dem Notartermin zur Sprache kommen.
Benötigte Verkaufsunterlagen
- Aktueller Grundbuchauszug (Wohnungsgrundbuch)
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und allen Nachträgen
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis für das Gebäude
- Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Beschlusssammlung und Stand der Erhaltungsrücklage
- Kontaktdaten der Hausverwaltung
- Bei Vermietung: Mietvertrag und Nachweise über Mietanpassungen
Die vollständige Übersicht finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf.
Kaufinteressenten und Verkaufsabwicklung
Ernsthafte Interessenten erkennen Sie oft an ihren Fragen: Sie wollen Protokolle sehen, fragen nach dem Hausgeld und nach geplanten Maßnahmen. Stellen Sie diese Unterlagen geordnet bereit, idealerweise digital.
Vor dem Notartermin sollte die Finanzierung des Käufers geprüft sein. Der weitere Ablauf – Vertragsentwurf, Beurkundung, Verwalterzustimmung, Kaufpreiszahlung und Übergabe – entspricht im Wesentlichen dem allgemeinen Verkaufsprozess, der im Ratgeber Immobilie verkaufen in Leipzig beschrieben ist. Eine Einschätzung des Werts erhalten Sie über die Immobilienbewertung; Hintergründe zur Wertermittlung im Beitrag Was ist meine Immobilie wert?.
Häufige Fragen zum Verkauf einer Eigentumswohnung
Bekomme ich beim Verkauf meinen Anteil an der Erhaltungsrücklage zurück?
Nein. Die Rücklage ist Vermögen der Gemeinschaft und bleibt dort. Wie der Anteil im Kaufvertrag behandelt wird, sollte mit dem Notar besprochen werden; steuerliche Fragen klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Muss die Eigentümergemeinschaft dem Verkauf zustimmen?
Die Gemeinschaft als Ganzes nicht. Die Gemeinschaftsordnung kann aber vorsehen, dass der Verwalter zustimmen muss. Diese Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden.
Wer zahlt eine beschlossene Sonderumlage?
Maßgeblich ist zunächst, wer zum Fälligkeitszeitpunkt Eigentümer ist. Im Kaufvertrag können Verkäufer und Käufer eine abweichende Verteilung vereinbaren.
Kann ich meine vermietete Wohnung an Selbstnutzer verkaufen?
Ja, der Mietvertrag bleibt jedoch bestehen. Eine Eigenbedarfskündigung durch den Käufer ist nur unter gesetzlichen Voraussetzungen und Fristen möglich. Die Zielgruppe sind daher meist Kapitalanleger.
Wo bekomme ich Protokolle und Abrechnungen?
Bei Ihrer Hausverwaltung. Fragen Sie frühzeitig an, da die Zusammenstellung einige Tage dauern kann.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.