Ist ein Verkauf trotz bestehender Finanzierung möglich?
Ja. Ein laufendes Darlehen hindert den Verkauf nicht. Die Bank hat sich das Darlehen in der Regel über eine Grundschuld im Grundbuch absichern lassen. Diese Grundschuld muss nicht vor dem Verkauf verschwinden – sie wird im Zuge der Kaufpreiszahlung abgelöst und anschließend gelöscht.
Entscheidend ist, dass der Kaufpreis ausreicht, um die Restschuld einschließlich möglicher Entschädigungen zu begleichen. Liegt die Restschuld höher als der erzielbare Preis, muss die Differenz aus anderen Mitteln gedeckt oder mit der Bank eine Lösung gefunden werden. Das sollten Sie vor Beginn der Vermarktung wissen.
Ablösung des laufenden Immobilienkredits
Bei der Ablösung wird ein Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank überwiesen. Der Notar holt dazu vorab bei der Bank die genaue Ablösesumme zum vorgesehenen Zahlungstermin ein. Der Käufer zahlt dann auf Anweisung des Notars zwei Beträge: die Ablösesumme an Ihre Bank und den Rest an Sie.
Diese Aufteilung schützt beide Seiten. Der Käufer erhält ein lastenfreies Grundstück, und Sie müssen den Kredit nicht vorfinanzieren.
Mitnahme oder Übertragung des Darlehens
Gelegentlich wird gefragt, ob der Käufer das bestehende Darlehen übernehmen kann. Das ist grundsätzlich nur mit Zustimmung der Bank möglich und in der Praxis selten. Häufiger ist ein Pfandtausch: Wer zeitnah eine andere Immobilie kauft, kann mit der Bank besprechen, ob das Darlehen auf das neue Objekt übertragen wird. Ob und zu welchen Bedingungen das angeboten wird, entscheidet allein das Kreditinstitut.
Vorfälligkeitsentschädigung und mögliche Ausnahmen
Wer ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlt, schuldet der Bank in vielen Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie soll den Zinsschaden ausgleichen, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Die Höhe hängt unter anderem von Restlaufzeit, Restschuld und dem Unterschied zwischen vereinbartem Zins und aktuellem Marktzins ab.
Wann keine oder eine geringere Entschädigung anfällt
- Die Zinsbindung ist bereits abgelaufen oder läuft in Kürze aus.
- Das Darlehen hat einen variablen Zinssatz.
- Seit Auszahlung des Darlehens sind mehr als zehn Jahre vergangen; dann besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist.
- Der Vertrag sieht Sondertilgungsrechte vor, die noch nicht ausgeschöpft sind.
- Die Widerrufsbelehrung oder die Angaben zur Berechnung der Entschädigung im Vertrag sind fehlerhaft – das kann nur im Einzelfall rechtlich geprüft werden.
Grundschuld und Löschungsbewilligung
Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, bis sie gelöscht wird – auch wenn das Darlehen schon vollständig getilgt ist. Für die Löschung braucht der Notar die Löschungsbewilligung der Bank. Die Bank stellt sie dem Notar mit einem Treuhandauftrag zur Verfügung: Er darf sie erst verwenden, wenn die Ablösesumme bei der Bank eingegangen ist.
Prüfen Sie im Grundbuchauszug, ob weitere, ältere Grundschulden eingetragen sind. Auch dafür wird eine Löschungsbewilligung benötigt. Ist die Bank von damals inzwischen fusioniert oder der Grundschuldbrief verloren, kann die Beschaffung Zeit kosten.
Abstimmung mit der finanzierenden Bank
Informieren Sie Ihre Bank frühzeitig, am besten bevor die Immobilie angeboten wird. So erfahren Sie rechtzeitig die Restschuld, die Höhe einer möglichen Entschädigung und ob Kündigungsfristen einzuhalten sind.
- Aktuelle Restschuld und Restschuld zum geplanten Verkaufstermin
- Zinsbindungsende und vertragliche Kündigungsrechte
- Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung
- Alle im Grundbuch eingetragenen Grundschulden der Bank
- Ansprechpartner für den Notar
Häufig ist es sinnvoll, zusätzlich eine Werteinschätzung einzuholen, damit Sie Restschuld und erzielbaren Preis gegenüberstellen können. Eine kostenfreie Ersteinschätzung erhalten Sie über die Immobilienbewertung Leipzig.
Ablauf der Kaufpreisabwicklung beim Notar
- Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung für den Käufer.
- Er fordert bei Ihrer Bank die Löschungsunterlagen und die Ablösesumme an.
- Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt er dem Käufer die Fälligkeit mit und nennt die Zahlungsempfänger.
- Der Käufer überweist die Ablösesumme an Ihre Bank und den Restbetrag an Sie.
- Nach Bestätigung des Zahlungseingangs nutzt der Notar die Löschungsbewilligung, und die Grundschuld wird gelöscht.
Finanziert der Käufer selbst, wird für seine Bank meist schon vor dem Eigentumswechsel eine neue Grundschuld eingetragen. Dafür erteilen Sie im Kaufvertrag eine sogenannte Finanzierungsvollmacht, die so ausgestaltet ist, dass Sie kein Risiko tragen. Den allgemeinen Ablauf beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Leipzig.
Welche Unterlagen werden benötigt?
- Darlehensvertrag mit Zinsbindung und Sondertilgungsregeln
- Aktueller Kontoauszug oder Restschuldbestätigung
- Schriftliche Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung
- Aktueller Grundbuchauszug mit allen Eintragungen in Abteilung III
- Kontaktdaten der Bank für den Notar
Alle weiteren Verkaufsunterlagen finden Sie im Ratgeber Welche Unterlagen benötigt man für einen Immobilienverkauf?.
Häufige Fehler und praktische Hinweise
- Den Darlehensvertrag selbst kündigen, bevor ein Kaufvertrag beurkundet ist
- Die Vorfälligkeitsentschädigung erst nach der Preisverhandlung erfragen
- Alte, längst getilgte Grundschulden übersehen
- Den Auszahlungsbetrag an den Verkäufer zu knapp kalkulieren, etwa für eine Anschlussfinanzierung
- Den Kauf einer neuen Immobilie zeitlich nicht mit dem Verkauf abstimmen
Wer gleichzeitig verkauft und neu kauft, sollte beide Termine aufeinander abstimmen. Wie lange die einzelnen Phasen typischerweise dauern, erläutert der Beitrag Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?. Einen Überblick über alle Verkäuferkosten bietet Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf?.
Häufige Fragen zum Verkauf mit laufender Finanzierung
Muss ich den Kredit vor dem Verkauf selbst zurückzahlen?
Nein. Die Restschuld wird in der Regel direkt aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Notar koordiniert die Zahlung an die Bank.
Kann der Käufer meine Grundschuld übernehmen?
Technisch ist das möglich, wenn seine Bank die Grundschuld übernimmt und Ihre Bank zustimmt. Üblich ist jedoch die Löschung der alten und die Eintragung einer neuen Grundschuld.
Wer zahlt die Löschung der Grundschuld?
Die Kosten der Löschung trägt üblicherweise der Verkäufer, da er die Immobilie lastenfrei übergibt. Maßgeblich ist die Regelung im Kaufvertrag.
Was passiert, wenn der Kaufpreis die Restschuld nicht deckt?
Dann muss die Differenz aus eigenen Mitteln ausgeglichen oder mit der Bank eine Vereinbarung getroffen werden. Ohne Zustimmung der Bank wird sie die Grundschuld nicht freigeben.
Gilt die Vorfälligkeitsentschädigung auch bei einem Verkauf aus persönlichen Gründen?
Ja, ein Verkauf ist ein berechtigter Grund für eine vorzeitige Ablösung, die Bank darf dafür aber eine Entschädigung verlangen, sofern keine Ausnahme greift.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.