Besonderheiten beim Verkauf vermieteter Mehrfamilienhäuser
Beim Verkauf gehen alle Mietverträge kraft Gesetzes auf den Käufer über. Der Wert eines vermieteten Mehrfamilienhauses wird deshalb vor allem durch die bestehenden Verträge bestimmt: Wer wohnt zu welcher Miete, mit welchen Vereinbarungen und wie lange schon? Der Käufer kauft im Kern einen Zahlungsstrom und die Substanz, die ihn absichert.
Die Frage „mit oder ohne Mieter“ stellt sich daher selten als echte Wahl. Mieter können nur aus gesetzlichen Gründen gekündigt werden; der Wunsch, leer zu verkaufen, ist kein solcher Grund. Realistisch geht es um die Frage, wie mit vorhandenem Leerstand, frei werdenden Einheiten und niedrigen Bestandsmieten umgegangen wird.
Vermietungsstand und Leerstand
Der Vermietungsstand ist eine der ersten Kennzahlen, die Investoren abfragen. Ein hoher Vermietungsgrad signalisiert Nachfrage und stabile Einnahmen. Leerstand ist dagegen erklärungsbedürftig: Ist er strukturell, weil Lage oder Zustand nicht passen, oder vorübergehend, etwa durch Mieterwechsel, eine laufende Sanierung oder eine bewusst nicht wiedervermietete Einheit?
Für die Preisfindung ist dieser Unterschied wesentlich. Struktureller Leerstand mindert den Wert, weil Einnahmen dauerhaft fehlen. Vorübergehender Leerstand in gefragter Lage kann für bestimmte Käufer dagegen eine Chance darstellen, weil sie die Einheiten selbst zu aktuellen Konditionen vermieten können.
Mietverträge und Mieterliste
Grundlage jeder Bewertung ist eine vollständige Mieterliste, die mit den Verträgen übereinstimmt. Für die Frage nach Mietpotenzial zählen dabei besonders: Datum der letzten Mieterhöhung, Art der Mietvereinbarung (frei, Staffel, Index), Dauer des Mietverhältnisses und besondere Vereinbarungen wie Modernisierungszusagen oder Ausschlüsse von Mieterhöhungen.
Investoren lesen aus der Mieterliste die Mieterstruktur: viele langjährige Mieter mit niedrigen Mieten bedeuten Stabilität, aber begrenzten kurzfristigen Spielraum. Häufige Wechsel können auf Probleme mit Lage oder Zustand hinweisen. Welche Unterlagen Käufer allgemein prüfen, beschreibt Mehrfamilienhaus in Leipzig verkaufen: Was Käufer wirklich prüfen.
Jahresnettokaltmiete
Die Jahresnettokaltmiete ist die Summe der vereinbarten Kaltmieten aller vermieteten Einheiten über zwölf Monate. Leer stehende Einheiten fließen mit null ein, wenn die Ist-Miete betrachtet wird. Manche Angebote rechnen stattdessen mit einer Soll-Miete, in der Leerstände mit einer angenommenen Marktmiete angesetzt sind.
Ertragswert und Kaufpreisfaktor
Beim Ertragswertverfahren wird aus der nachhaltig erzielbaren Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten der Reinertrag ermittelt, der über Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer zum Ertragswert führt. Der Kaufpreisfaktor setzt dagegen schlicht den Preis ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete.
Wichtig für die Frage nach dem Vermietungsstand: Beide Methoden reagieren auf Miethöhe und Leerstand, aber unterschiedlich. Ein Faktor auf Basis der Ist-Miete steigt rechnerisch, wenn viel Leerstand vorhanden ist, obwohl das Objekt dadurch nicht wertvoller wird. Deshalb wird der Faktor bei Objekten mit nennenswertem Leerstand oft nur zusammen mit dem Preis je Quadratmeter und einer Potenzialbetrachtung aussagekräftig. Grundlagen der Verfahren erläutert Was ist meine Immobilie in Leipzig wert?.
Bedeutung von Mietsteigerungspotenzialen
Liegen Bestandsmieten unter dem ortsüblichen Niveau, entsteht rechnerisch ein Potenzial. Wie viel davon ein Käufer bezahlt, hängt davon ab, wie schnell und sicher es sich heben lässt. Bei bestehenden Verträgen sind Erhöhungen nur im gesetzlichen Rahmen möglich, insbesondere bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze. Bei Neuvermietung können zusätzliche Begrenzungen gelten, sofern für den Standort eine Mietpreisbegrenzung besteht.
Potenzial aus Mieterwechseln ist zeitlich nicht planbar. Investoren bewerten es daher vorsichtig und zahlen in der Regel nur einen Teil. Verkäufer sollten Potenziale belegbar darstellen, etwa durch Vergleichsmieten und die Historie der letzten Anpassungen, ohne sie als sicher zu verkaufen.
Instandhaltungsbedarf
Vermietung und Instandhaltung hängen eng zusammen. Leer stehende Einheiten sind oft nur nach Renovierung wieder vermietbar; anstehende Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum betreffen alle Mieter. Käufer kalkulieren den Investitionsbedarf gegen das Mietpotenzial: Was kostet die Ertüchtigung, und welche Miete ist danach realistisch?
Modernisierungen im bewohnten Bestand erfordern Ankündigungen und die Berücksichtigung von Mieterrechten; eine Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete ist nur im gesetzlichen Rahmen möglich. Diese Einschränkungen fließen in die Kalkulation ein.
Käufergruppen und Investitionsstrategien
Core-orientierte Käufer
Sie suchen stabile, voll vermietete Objekte in gutem Zustand und akzeptieren dafür eine geringere Anfangsrendite. Für sie sind langfristige Mietverhältnisse und geringe Instandhaltungsrisiken entscheidend.
Wertsteigerungsorientierte Käufer
Sie suchen gezielt Objekte mit Leerstand, niedrigen Mieten oder Sanierungsbedarf. Sie kalkulieren mit eigenen Investitionen und Vermietungsleistung und erwarten dafür einen entsprechenden Abschlag auf den Preis.
Für den Verkäufer bedeutet das: Ein Objekt mit Leerstand ist nicht per se schwer verkäuflich, es spricht nur einen anderen Käuferkreis an. Die Kunst liegt darin, das Objekt diesem Kreis mit den passenden Informationen anzubieten. Investoren können ihr Suchprofil über die Immobiliensuche Leipzig hinterlegen.
Wirtschaftliche Bewertung von Leerstand
Leerstand vor dem Verkauf bewusst herbeizuführen oder frei werdende Einheiten nicht mehr zu vermieten, ist eine Entscheidung mit Kosten: fehlende Mieteinnahmen, laufende Nebenkosten ohne Umlage und das Risiko, dass der Käufer den Leerstand als Mangel bewertet. Ob sich das lohnt, hängt von Lage, Objektgröße, Käuferkreis und Zeitplan ab und lässt sich nur im Einzelfall rechnen.
- Wie hoch ist der Mietausfall bis zum Verkauf?
- Welche Nebenkosten bleiben beim Eigentümer?
- Welchen Renovierungsaufwand haben die freien Einheiten?
- Welche Käufer bewerten die freie Einheit höher als eine vermietete?
- Wie wirkt sich der Leerstand auf die Finanzierung des Käufers aus?
Eine Entmietung bestehender Mietverhältnisse ist rechtlich nur in engen Grenzen möglich und wird hier ausdrücklich nicht empfohlen. Wer über Aufhebungsvereinbarungen mit einzelnen Mietern nachdenkt, sollte dies freiwillig, transparent und mit rechtlicher Beratung tun.
Unterlagen für professionelle Investoren
- Mieterliste mit Ist- und gegebenenfalls Soll-Miete getrennt ausgewiesen
- Alle Mietverträge mit Nachträgen und Mieterhöhungsschreiben
- Leerstandsliste mit Grund, Dauer und Zustand je Einheit
- Betriebskostenabrechnungen und nicht umlagefähige Kosten
- Übersicht durchgeführter und geplanter Maßnahmen mit Kosten
- Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Flächenaufstellung
Weitere Hinweise zum Datenraum und zur Due Diligence enthält Mehrfamilienhaus in Leipzig verkaufen, eine allgemeine Liste Welche Unterlagen benötigt man für einen Immobilienverkauf?.
Häufige Fragen: Mehrfamilienhaus mit oder ohne Mieter verkaufen
Ist ein leeres Mehrfamilienhaus mehr wert als ein vermietetes?
Nicht grundsätzlich. Das hängt von Lage, Zustand, Miethöhe und Käuferkreis ab. Für viele Investoren sind stabile Mieteinnahmen gerade der Wert des Objekts.
Kann ich Mieter kündigen, um das Haus leer zu verkaufen?
Nein, die Verkaufsabsicht ist kein Kündigungsgrund. Eine Beendigung ist nur aus gesetzlichen Gründen oder einvernehmlich möglich.
Wie bewerten Käufer niedrige Bestandsmieten?
Als Potenzial, das sich nur im gesetzlichen Rahmen und über Zeit heben lässt. In der Regel wird es vorsichtig und nur teilweise im Preis berücksichtigt.
Soll ich freie Wohnungen vor dem Verkauf noch vermieten?
Das hängt vom Käuferkreis und vom Zustand der Einheiten ab. Neu abgeschlossene Verträge zu Marktkonditionen können den Ertrag belegen, nehmen wertsteigerungsorientierten Käufern aber Gestaltungsspielraum.
Welche Rolle spielt die Mietpreisbremse?
Sie kann Neuvermietungsmieten begrenzen, sofern sie für den Standort gilt. Ob und mit welchen Ausnahmen sie für Ihr Objekt greift, sollte aktuell geprüft werden.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.