Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht
Beim Verkauf mit Wohnrecht wird die Immobilie verkauft, der Verkäufer behält aber das Recht, sie selbst zu bewohnen – meist auf Lebenszeit, mitunter befristet. Rechtlich handelt es sich um ein Wohnungsrecht, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen wird. Der Wohnberechtigte darf die Räume selbst nutzen und in der Regel nahe Angehörige aufnehmen, sie aber nicht ohne Weiteres an Dritte vermieten.
Wer welche Kosten trägt, wird vertraglich geregelt. Ohne besondere Vereinbarung trägt der Wohnberechtigte meist die gewöhnlichen Unterhaltungskosten und Verbrauchskosten, der Eigentümer größere Instandsetzungen. Klare Regelungen im Vertrag vermeiden spätere Streitigkeiten.
Nießbrauch
Der Nießbrauch geht weiter als das Wohnrecht. Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern auch vermieten und die Erträge behalten. Im Gegenzug trägt er nach der gesetzlichen Grundregel die gewöhnlichen Erhaltungskosten und laufenden öffentlichen Lasten. Auch der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen.
Nießbrauch kommt häufiger bei Übertragungen innerhalb der Familie vor als bei Verkäufen an Dritte. Bei einem Verkauf an fremde Käufer schränkt er deren Nutzung stark ein, was den erzielbaren Preis entsprechend mindert.
Immobilienverkauf mit Rückmietung
Beim Sale-and-rent-back verkauft der Eigentümer die Immobilie und schließt gleichzeitig einen Mietvertrag mit dem Käufer. Er erhält den vollen Kaufpreis und zahlt künftig Miete. Anders als beim Wohnrecht hat er kein dingliches Recht im Grundbuch, sondern einen schuldrechtlichen Mietvertrag. Dieser genießt den gesetzlichen Mieterschutz und geht bei einem Weiterverkauf auf den neuen Eigentümer über.
Wichtig sind die Vertragsdetails: Laufzeit, Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, Regelungen zu Mieterhöhungen und zur Instandhaltung. Ein Kündigungsverzicht des Käufers sollte rechtssicher formuliert sein.
Immobilienverrentung
Unter dem Begriff werden verschiedene Modelle zusammengefasst. Bei der Leibrente wird die Immobilie verkauft, und der Kaufpreis wird ganz oder teilweise als lebenslange monatliche Rente gezahlt, häufig kombiniert mit einem Wohnrecht. Bei der Zeitrente läuft die Zahlung über einen festen Zeitraum. Beim Teilverkauf wird nur ein Anteil der Immobilie verkauft; der Verkäufer nutzt das ganze Objekt weiter und zahlt für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgelt.
Daneben gibt es Darlehensmodelle wie die Umkehrhypothek, bei der die Immobilie im Eigentum bleibt und als Sicherheit dient. Sie ist kein Verkauf, wird aber oft im gleichen Zusammenhang genannt.
Unterschiede der Modelle
- Wohnrecht: Eigentum geht über, Nutzung zum Selbstbewohnen bleibt, Absicherung im Grundbuch.
- Nießbrauch: Eigentum geht über, Nutzung einschließlich Vermietung bleibt, Absicherung im Grundbuch.
- Rückmietung: Eigentum geht vollständig über, Wohnen auf Basis eines Mietvertrags, voller Kaufpreis.
- Leibrente: Eigentum geht über, Zahlung ganz oder teilweise als Rente, meist mit Wohnrecht.
- Teilverkauf: Nur ein Anteil wird verkauft, Nutzung gegen laufendes Entgelt, Miteigentum mit einem Anbieter.
Einfluss auf den Verkaufspreis
Ein Wohnrecht oder Nießbrauch mindert den Preis, weil der Käufer die Immobilie auf unbestimmte Zeit nicht selbst nutzen kann. Der Abschlag wird üblicherweise aus dem Wert des Rechts berechnet, der wiederum vom jährlichen Nutzungswert und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten abhängt. Je jünger der Berechtigte, desto höher fällt der Abschlag aus.
Bei der Rückmietung erhält der Verkäufer zwar den Kaufpreis, Käufer kalkulieren aber eine Rendite auf Basis der vereinbarten Miete und der Bindung. Beim Teilverkauf ist neben dem Preis für den Anteil das laufende Nutzungsentgelt entscheidend sowie die Bedingungen für einen späteren Gesamtverkauf. Grundlagen zur Wertermittlung erläutert Was ist meine Immobilie in Leipzig wert?.
Rechte und Pflichten der Beteiligten
Bei allen Modellen ist entscheidend, wer für was zuständig ist. Typische Regelungspunkte sind Instandhaltung und Modernisierung, Versicherungen und Grundsteuer, Betriebskosten, das Recht zur Aufnahme weiterer Personen sowie die Folgen eines Auszugs, etwa in ein Pflegeheim. Gerade der letzte Punkt wird häufig unterschätzt: Ein Wohnrecht erlischt bei Auszug nicht automatisch, kann aber wirtschaftlich wertlos werden, wenn eine Vermietung ausgeschlossen ist.
Absicherung im Grundbuch
Wohnrecht und Nießbrauch werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Entscheidend ist der Rang: Ein Recht an erster Rangstelle geht später eingetragenen Grundschulden vor und bleibt auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen. Bei einer Leibrente kann zusätzlich eine Reallast eingetragen werden, die die Rentenzahlung sichert.
Bei der Rückmietung gibt es keine dingliche Absicherung im Grundbuch; Schutz bieten der Mietvertrag und das Mietrecht. Beim Teilverkauf sind die Regelungen im Miteigentumsvertrag maßgeblich. Lassen Sie sich die Absicherung im Einzelfall vom Notar erläutern.
Risiken und wirtschaftliche Folgen
- Die Entscheidung ist meist dauerhaft und schwer rückgängig zu machen.
- Der Abschlag für ein Wohnrecht kann den Erlös deutlich mindern.
- Bei Renten- und Teilverkaufsmodellen hängt die Sicherheit von der wirtschaftlichen Stabilität des Vertragspartners ab.
- Laufende Entgelte oder Mieten können über die Jahre steigen, je nach Vertrag.
- Erben erhalten die Immobilie nicht mehr oder nur einen Teil des Werts.
- Steuerliche Folgen, etwa bei Rentenzahlungen, sind individuell zu prüfen.
Welche Fragen sollten Eigentümer vor einer Entscheidung klären?
- Wofür wird das Kapital benötigt, und in welcher Form: einmalig oder laufend?
- Wie lange möchte und kann ich realistisch in der Immobilie wohnen bleiben?
- Was passiert bei Pflegebedürftigkeit oder Umzug?
- Wer trägt Instandhaltung und größere Reparaturen?
- Wie werden Angehörige und mögliche Erben einbezogen?
- Wie hoch ist der Marktwert ohne Belastung als Vergleichsgröße?
- Gibt es Alternativen, etwa einen Verkauf und Umzug in eine kleinere Wohnung?
Als Ausgangspunkt ist eine neutrale Werteinschätzung hilfreich, um Angebote vergleichen zu können: Immobilienbewertung anfragen. Wer zwischen Verkauf und Vermietung abwägt, findet Kriterien in Haus verkaufen oder vermieten?.
Häufige Fragen: Verkaufen und wohnen bleiben
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnrecht erlaubt die eigene Nutzung. Der Nießbrauch erlaubt zusätzlich die Vermietung und das Behalten der Erträge, verpflichtet aber in der Regel auch zur Tragung gewöhnlicher Erhaltungskosten.
Bin ich bei einer Rückmietung vor Kündigung geschützt?
Sie genießen den gesetzlichen Mieterschutz. Ein zusätzlicher, vertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht des Käufers kann die Sicherheit erhöhen; lassen Sie die Formulierung prüfen.
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn ich ins Pflegeheim ziehe?
Es erlischt nicht automatisch. Ob es dann vermietet oder abgelöst werden kann, hängt vom Vertrag ab. Regeln Sie diesen Fall vorab.
Ist ein Teilverkauf dasselbe wie eine Leibrente?
Nein. Beim Teilverkauf wird nur ein Anteil verkauft und ein Nutzungsentgelt gezahlt. Bei der Leibrente wird die gesamte Immobilie gegen eine laufende Rente verkauft.
Empfiehlt Geissler Immobilien ein bestimmtes Modell?
Nein. Welche Lösung passt, hängt von Ihrer persönlichen und finanziellen Situation ab. Wir unterstützen Sie bei Werteinschätzung und Verkauf; rechtliche und steuerliche Fragen klären Sie mit Notar und Steuerberater.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Er stellt keine Empfehlung für ein bestimmtes Produkt dar.