Vorbereitung eines Hausverkaufs
Am Anfang steht eine ehrliche Bestandsaufnahme: Wer ist im Grundbuch eingetragen, gibt es Belastungen wie Grundschulden oder Wohnrechte, und welche Unterlagen liegen vor? Bei geerbten Häusern muss die Erbfolge in der Regel durch Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll nachgewiesen werden, bevor verkauft werden kann.
Klären Sie außerdem den zeitlichen Rahmen. Wer noch im Haus wohnt, braucht einen realistischen Auszugstermin. Wer ein neues Zuhause kaufen möchte, sollte die Finanzierung beider Vorgänge aufeinander abstimmen.
Besonderheiten bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern
Einfamilienhäuser werden überwiegend von Selbstnutzern gekauft, häufig von Familien. Diese Käufer achten auf Grundriss, Garten, Schulen und Anbindung. Die Kaufentscheidung ist persönlich und oft eng mit der Finanzierungszusage der Bank verknüpft.
Zweifamilienhäuser sprechen einen breiteren Kreis an: Mehrgenerationenfamilien, Selbstnutzer mit Mieteinnahme oder Kapitalanleger. Ist eine Einheit vermietet, gehören Mietvertrag und Mietzahlungen zu den Verkaufsunterlagen. Der Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über.
Grundstück, Gebäudezustand und Modernisierungen
Grundstück
Größe, Zuschnitt, Ausrichtung und Bebaubarkeit beeinflussen den Wert erheblich. Käufer fragen, ob weitere Bebauung möglich ist und was der Bebauungsplan vorsieht. Auskunft zu Baulasten gibt das Baulastenverzeichnis; in Sachsen werden Baulasten bei der unteren Bauaufsichtsbehörde geführt. Grenzbebauung, Wegerechte oder Leitungsrechte sollten bekannt sein.
Gebäudezustand
Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektrik und Leitungen sind die Bereiche, die Käufer und deren Gutachter zuerst ansehen. Feuchtigkeit im Keller oder Risse im Mauerwerk sollten Sie nicht verschweigen, sondern einordnen lassen. Bekannte Mängel offen anzusprechen, schafft Vertrauen und schützt vor späteren Streitigkeiten.
Modernisierungen
Listen Sie durchgeführte Maßnahmen mit Jahr und, wenn vorhanden, Rechnungen auf. Eine erneuerte Heizung oder ein gedecktes Dach ist für Käufer nur dann ein Argument, wenn es belegt werden kann. Vor dem Verkauf noch große Sanierungen anzustoßen, ist dagegen selten wirtschaftlich.
Energieausweis und energetische Eigenschaften
Beim Verkauf eines Wohngebäudes muss nach dem Gebäudeenergiegesetz ein Energieausweis vorliegen. Er ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss an den Käufer zu übergeben. Wesentliche Kennwerte gehören bereits in kommerzielle Immobilienanzeigen.
Unterschieden wird zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Für kleinere ältere Gebäude ist unter bestimmten Voraussetzungen der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Welcher Ausweis für Ihr Haus in Frage kommt, klärt ein Energieberater oder Aussteller.
Marktwertermittlung
Bei selbst genutzten Häusern wird der Wert häufig über das Sachwertverfahren ermittelt und mit Vergleichspreisen plausibilisiert. Weil Häuser individueller sind als Wohnungen, sind direkte Vergleiche schwieriger. Umso wichtiger ist die Kenntnis des örtlichen Marktes – die Preise in Leipziger Stadtteilen unterscheiden sich deutlich von denen in Markkleeberg, Taucha, Schkeuditz oder weiter entfernten Gemeinden.
Wie die Verfahren funktionieren, erklärt der Ratgeber Was ist meine Immobilie in Leipzig wert?. Eine persönliche Ersteinschätzung erhalten Sie über die Immobilienbewertung.
Unterlagen und Grundbuch
Der Grundbuchauszug zeigt Eigentumsverhältnisse, Rechte und Belastungen. Prüfen Sie, ob alte Grundschulden gelöscht werden können und ob Einträge in Abteilung II bestehen, etwa Wege- oder Wohnrechte. Solche Rechte können den Verkauf beeinflussen und sollten vorab geklärt sein.
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
- Grundrisse, Schnitte, Ansichten
- Wohnflächenberechnung
- Baugenehmigung und gegebenenfalls Abnahmen
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen
- Gebäudeversicherung und Grundsteuerbescheid
Ausführliche Hinweise, wo Sie diese Dokumente erhalten, enthält der Ratgeber Welche Unterlagen benötigt man für einen Immobilienverkauf?.
Professionelle Präsentation
Der erste Eindruck entsteht online. Gute Fotos bei Tageslicht, ein aufgeräumtes Haus und ein verständlicher Grundriss sind wichtiger als werbliche Texte. Das Exposé sollte die Fakten vollständig und korrekt enthalten: Baujahr, Flächen, Heizungsart, Modernisierungen und Energiekennwerte.
Kleinere Arbeiten vor den Fotos lohnen sich häufig: Rasen mähen, Fugen reinigen, defekte Leuchten ersetzen, persönliche Gegenstände reduzieren. Vorgemerkte Käufer aus der Immobiliensuche Leipzig können bereits vor einer öffentlichen Veröffentlichung angesprochen werden.
Besichtigungen und Kaufinteressenten
Bei Häusern dauern Besichtigungen meist länger als bei Wohnungen, und ernsthafte Interessenten kommen oft ein zweites Mal, gelegentlich mit Handwerker oder Gutachter. Planen Sie dafür Zeit ein und halten Sie Unterlagen bereit.
Fragen Sie frühzeitig nach der Finanzierung. Eine objektbezogene Finanzierungsbestätigung oder ein Eigenkapitalnachweis sollte vorliegen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.
Kaufvertragsvorbereitung und Notartermin
Sind sich Käufer und Verkäufer einig, beauftragt in der Regel der Käufer den Notar mit dem Vertragsentwurf. Darin werden unter anderem Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände wie Küche oder Gartengeräte und der Umgang mit bekannten Mängeln geregelt.
Verbraucher sollen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Nach dem Termin überwacht der Notar die Abwicklung bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch. Den allgemeinen Ablauf beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Leipzig.
Häufige Fragen zum Hausverkauf
Muss ich mein Haus vor dem Verkauf renovieren?
Nein. Viele Käufer möchten nach eigenen Vorstellungen modernisieren. Sinnvoll sind meist kleinere Ausbesserungen und ein gepflegter Gesamteindruck, keine umfassenden Sanierungen.
Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?
Zunächst muss die Erbfolge nachgewiesen und das Grundbuch berichtigt bzw. die Erben legitimiert sein. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben zustimmen. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Wer muss den Energieausweis beschaffen?
Der Verkäufer. Er muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Ausgenommen sind etwa bestimmte Baudenkmäler.
Was passiert mit Gegenständen, die im Haus bleiben?
Mitverkaufte Gegenstände wie Einbauküche oder Sauna sollten im Kaufvertrag aufgeführt werden. Was nicht mitverkauft wird, ist bis zur Übergabe zu entfernen.
Kann ich im Haus wohnen bleiben, bis der Kaufpreis gezahlt ist?
Ja. Üblich ist, dass die Übergabe erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt. Der Termin wird im Kaufvertrag festgelegt.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung im Einzelfall.