Kann eine vermietete Eigentumswohnung verkauft werden?
Ja, uneingeschränkt. Der Eigentümer braucht für den Verkauf weder die Zustimmung noch die Mitwirkung des Mieters. Der Mieter muss auch nicht vorab über die Verkaufsabsicht informiert werden, sollte aber im eigenen Interesse frühzeitig und höflich eingebunden werden, weil Besichtigungen in seiner Wohnung stattfinden.
Eine Besonderheit gilt, wenn die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Dann steht dem Mieter beim ersten Verkauf nach der Umwandlung in der Regel ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Der Notar teilt ihm den Kaufvertrag mit, und der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten zu denselben Bedingungen in den Vertrag eintreten.
Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“
Mit dem Eigentumswechsel tritt der Käufer kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Vertrag läuft unverändert weiter: gleiche Miete, gleiche Kündigungsfristen, gleiche Vereinbarungen. Ein neuer Vertrag mit dem Mieter ist nicht nötig. Maßgeblich für den Übergang ist die Eintragung des Käufers im Grundbuch; im Kaufvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass Mieten und Lasten bereits ab Kaufpreiszahlung wirtschaftlich auf den Käufer übergehen.
Rechte und Pflichten bestehender Mieter
Für den Mieter ändert sich durch den Verkauf rechtlich wenig. Er schuldet weiterhin die vereinbarte Miete, ab dem Übergang an den neuen Eigentümer. Beide Seiten sollten den Mieter schriftlich über den Wechsel und die neue Bankverbindung informieren.
- Die Mietkaution geht auf den Käufer über; der Verkäufer übergibt sie oder rechnet sie im Kaufvertrag ab.
- Die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr erstellt in der Regel der Eigentümer zum Ende des Abrechnungszeitraums; der Kaufvertrag regelt die interne Aufteilung.
- Besichtigungen muss der Mieter nach vorheriger Ankündigung in angemessenem Umfang ermöglichen.
Einfluss der Vermietung auf den Verkaufspreis
Ob eine Vermietung den Preis senkt oder nicht, lässt sich nicht pauschal sagen. Für Selbstnutzer ist eine vermietete Wohnung meist uninteressant, für Kapitalanleger dagegen der Normalfall. Der Preis orientiert sich bei Anlegern stärker am Ertrag, also an der Höhe der Nettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis.
Eine Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau mindert in der Regel den erzielbaren Preis, weil Anpassungen nur in rechtlich begrenztem Rahmen möglich sind. Eine marktgerechte Miete und ein zuverlässiges Mietverhältnis wirken dagegen stabilisierend. Wie der Ertragswert berechnet wird, erklärt der Ratgeber Was ist meine Immobilie in Leipzig wert?.
Kapitalanleger als Käufergruppe
Kapitalanleger rechnen. Sie interessieren sich für die Nettokaltmiete, das nicht umlagefähige Hausgeld, den Zustand des Gemeinschaftseigentums, die Höhe der Erhaltungsrücklage und geplante Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft. Ein strukturiertes Datenblatt mit diesen Angaben spart Rückfragen.
Anleger besichtigen häufig weniger intensiv als Selbstnutzer, prüfen aber die Unterlagen gründlicher. Die Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft behandelt Eigentumswohnung in Leipzig verkaufen.
Mietvertrag, Mietzahlungen und Unterlagen
- Vollständiger Mietvertrag mit allen Nachträgen
- Nachweise über Mieterhöhungen und Staffel- oder Indexvereinbarungen
- Übersicht der Mietzahlungen der letzten Monate
- Nachweis über die Kaution und deren Anlage
- Letzte Betriebskostenabrechnung an den Mieter
- Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Protokolle, Teilungserklärung
Offene Punkte wie Mietminderungen, Mängelanzeigen oder Zahlungsrückstände sollten Sie dem Käufer offenlegen. Die vollständige Liste finden Sie im Ratgeber Welche Unterlagen benötigt man für einen Immobilienverkauf?.
Besichtigungen bei vermieteten Wohnungen
Der Mieter muss Besichtigungen durch Kaufinteressenten grundsätzlich dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden und zu üblichen Zeiten stattfinden. Wie oft und wie kurzfristig, ist nicht starr geregelt; maßgeblich sind Mietvertrag und Zumutbarkeit. In der Praxis bewährt sich, Termine zu bündeln und vorab abzustimmen.
Eigenbedarf und gesetzliche Voraussetzungen
Kauft ein Selbstnutzer eine vermietete Wohnung, kann er das Mietverhältnis nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen wegen Eigenbedarfs kündigen. Der Bedarf muss ernsthaft und nachvollziehbar begründet sein, die Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer. Der Mieter kann unter Umständen Härtegründe geltend machen.
Wurde die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren nach dem ersten Verkauf. Einzelne Bundesländer können diese Frist für bestimmte Gebiete verlängern; ob das für Leipzig und für Ihre Wohnung gilt, sollte im Einzelfall aktuell geprüft werden. Verkäufer sollten Interessenten keine Zusagen zu einer möglichen Eigenbedarfskündigung machen.
Ablauf der Verkaufsabwicklung
Der Ablauf entspricht dem eines gewöhnlichen Verkaufs: Unterlagen zusammenstellen, Wert einschätzen, Angebotspreis festlegen, vermarkten, Bonität prüfen, Kaufvertrag beurkunden. Im Vertrag werden zusätzlich der Übergang des Mietverhältnisses, die Kaution und die Abrechnung der Betriebskosten geregelt. Besteht ein Vorkaufsrecht des Mieters, wartet der Notar dessen Frist ab.
Den Gesamtablauf beschreibt Immobilie verkaufen in Leipzig. Wer ein ganzes vermietetes Haus verkauft, findet die wirtschaftlichen Zusammenhänge im Beitrag Mehrfamilienhaus verkaufen: Mit oder ohne Mieter?.
Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung
Muss ich den Mieter über den Verkauf informieren?
Rechtlich ist eine vorherige Information nicht erforderlich. Praktisch ist sie wegen der Besichtigungen sinnvoll. Nach dem Eigentumswechsel muss der Mieter über den neuen Vermieter informiert werden.
Darf der Mieter Besichtigungen verweigern?
Nicht grundsätzlich. Angekündigte Besichtigungen in zumutbarem Umfang muss er dulden. Die Einzelheiten hängen vom Mietvertrag und den Umständen ab.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur in bestimmten Fällen, vor allem wenn die Wohnung während seines Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt wurde und erstmals verkauft wird.
Kann ich den Mieter vor dem Verkauf kündigen, um leer zu verkaufen?
Nur bei einem gesetzlichen Kündigungsgrund. Die Absicht, die Wohnung leer zu verkaufen, ist kein solcher Grund. Möglich ist eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung mit dem Mieter.
Was passiert mit der Kaution?
Sie geht mit dem Mietverhältnis auf den Käufer über und wird von Ihnen an ihn übertragen oder im Kaufvertrag verrechnet.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.