Welche Kosten können Verkäufer tragen?
Grob lassen sich die Kosten des Verkäufers in vier Gruppen einteilen: Vorbereitung (Unterlagen, Energieausweis, Präsentation), Vermarktung und Vermittlung (gegebenenfalls Maklerprovision), Abwicklung (Löschung von Grundschulden, Ablösung des Darlehens) und mögliche Steuern. Welche Posten bei Ihnen tatsächlich anfallen, hängt vom Objekt, von der Finanzierung und von Ihrer persönlichen Situation ab.
Typischerweise trägt der Käufer die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung im Grundbuch und die Grunderwerbsteuer. Das ist üblich, aber nicht zwingend – maßgeblich ist, was im Kaufvertrag vereinbart wird.
Energieausweis
Für den Verkauf eines Wohngebäudes ist ein gültiger Energieausweis vorgeschrieben; die Kosten trägt der Verkäufer. Ein Verbrauchsausweis ist meist günstiger als ein Bedarfsausweis, der eine Analyse der Gebäudesubstanz erfordert. Welcher Ausweis für Ihr Haus zulässig ist, hängt unter anderem von Baujahr, Größe und energetischem Zustand ab. Die Preise variieren je nach Aussteller, holen Sie daher Angebote ein.
Unterlagenbeschaffung
Für einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis oder Kopien aus der Bauakte erheben die Behörden Gebühren. Einzeln sind diese Beträge in der Regel überschaubar. Teurer wird es, wenn Unterlagen fehlen und neu erstellt werden müssen, etwa ein Aufmaß mit neuen Grundrissen oder eine aktuelle Wohnflächenberechnung.
Welche Dokumente Sie brauchen und wo Sie sie erhalten, steht im Ratgeber Welche Unterlagen benötigt man für einen Immobilienverkauf?.
Maklerprovision und gesetzliche Regelungen
Eine gesetzlich festgelegte Höhe der Maklerprovision gibt es nicht; sie wird frei vereinbart. Gesetzlich geregelt ist dagegen seit Ende 2020, wie die Provision bei bestimmten Objekten zwischen Verkäufer und Käufer verteilt werden darf.
Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen an Verbraucher
Wird ein Einfamilienhaus (auch mit Einliegerwohnung) oder eine Wohnung an einen Verbraucher verkauft, gelten besondere Regeln. Beauftragen beide Seiten den Makler, muss die Provision gleich hoch sein. Beauftragt nur der Verkäufer den Makler und soll der Käufer einen Teil übernehmen, darf dessen Anteil höchstens so hoch sein wie der des Verkäufers und wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat. Zudem bedarf der Maklervertrag in diesen Fällen der Textform.
Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbe
Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke oder Gewerbeimmobilien gelten diese Teilungsregeln nicht. Hier ist die Verteilung der Provision frei verhandelbar; je nach Vereinbarung kann sie ganz oder teilweise beim Käufer oder beim Verkäufer liegen. Auch beim Verkauf an Unternehmen greifen die Verbraucherregeln nicht.
Vorfälligkeitsentschädigung
Lösen Sie ein Darlehen mit laufender Zinsbindung vorzeitig ab, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei hohen Restschulden und langer Restlaufzeit ist das oft der größte Einzelposten auf Verkäuferseite. Die Höhe lässt sich vorab bei der Bank erfragen und sollte in die Preisplanung einfließen. Details und Ausnahmen erläutert der Ratgeber Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit.
Grundbuch- und Notarkosten
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind damit nicht verhandelbar. Die Kosten für Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung trägt üblicherweise der Käufer.
Auf den Verkäufer entfallen in der Regel die Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden, also die Beglaubigung der Löschungsbewilligung und die Eintragung beim Grundbuchamt, sowie gegebenenfalls Kosten für Vollmachten oder die Löschung anderer Rechte in Abteilung II. Bei Erbimmobilien können Kosten für Erbschein und Grundbuchberichtigung hinzukommen; mehr dazu in Geerbte Immobilie in Leipzig verkaufen.
Mögliche steuerliche Folgen
Der Gewinn aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie ist nach derzeitiger Rechtslage in der Regel steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder das Haus im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde. Andernfalls kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein.
Weitere Fragen stellen sich, wenn mehrere Immobilien innerhalb weniger Jahre verkauft werden, wenn die Immobilie zum Betriebsvermögen gehört oder wenn sie teilweise vermietet war. Klären Sie die steuerliche Seite vor der Unterschrift mit Ihrem Steuerberater.
Kosten für Vorbereitung und Präsentation
Hierzu zählen etwa Reinigung, Räumung oder Haushaltsauflösung, kleinere Reparaturen, Gartenpflege und professionelle Fotos. Diese Ausgaben sind weitgehend steuerbar: Sie entscheiden, was sinnvoll ist. Größere Sanierungen kurz vor dem Verkauf rechnen sich häufig nicht, da Käufer eigene Vorstellungen umsetzen möchten. Bei Beauftragung eines Maklers sind Fotos, Exposé und Vermarktung meist Teil der Leistung.
Beispielhafte Kostenübersicht
Die folgende Übersicht zeigt, welche Posten bei einem Hausverkauf typischerweise anfallen können und wer sie üblicherweise trägt. Sie enthält bewusst keine Beträge, weil diese vom Einzelfall abhängen.
In der Regel Verkäufer
- Energieausweis
- Beschaffung oder Erstellung fehlender Unterlagen
- Löschung von Grundschulden und sonstigen Rechten
- Vorfälligkeitsentschädigung, falls ein Darlehen vorzeitig abgelöst wird
- Maklerprovision, soweit vereinbart und je nach Objektart verteilt
- Vorbereitung, Räumung und Präsentation
- Gegebenenfalls Steuern auf einen Veräußerungsgewinn
In der Regel Käufer
- Notarkosten für den Kaufvertrag
- Grundbuchkosten für Vormerkung und Eigentumsumschreibung
- Grunderwerbsteuer (in Sachsen derzeit 5,5 Prozent des Kaufpreises)
- Kosten der eigenen Finanzierung und Grundschuldbestellung
- Maklerprovision, soweit vereinbart und gesetzlich zulässig
Den Gesamtablauf beschreibt Haus verkaufen in Leipzig und Umgebung. Wer abwägt, ob er selbst verkauft, findet eine sachliche Gegenüberstellung in Immobilie ohne Makler verkaufen.
Häufige Fragen zu Kosten beim Hausverkauf
Muss der Verkäufer die Notarkosten zahlen?
Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung. Der Verkäufer zahlt meist die Löschung seiner Grundschulden. Maßgeblich ist der Kaufvertrag.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Sie ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern wird vereinbart. Gesetzlich geregelt ist bei Einfamilienhäusern und Wohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, die Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer.
Gilt die hälftige Provisionsteilung auch für Mehrfamilienhäuser?
Nein. Diese Regeln gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser beim Verkauf an Verbraucher. Bei Mehrfamilienhäusern ist die Verteilung frei verhandelbar.
Wer bezahlt den Energieausweis?
Der Verkäufer, denn er ist verpflichtet, ihn vorzulegen.
Kann ich Verkaufskosten steuerlich absetzen?
Nur in bestimmten Fällen, etwa wenn ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entsteht. Lassen Sie sich hierzu steuerlich beraten.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Angaben zu Steuersätzen und Rechtslage ohne Gewähr, Stand 2026.