Warum vollständige Unterlagen wichtig sind
Unterlagen sind mehr als eine Formalität. Sie belegen, was im Exposé steht, und sind Grundlage für die Wertermittlung, die Finanzierung des Käufers und den Kaufvertrag. Fehlt ein Dokument, entstehen Rückfragen, die Bank prüft langsamer, und Interessenten werden unsicher.
Wer die Unterlagen vor dem Vermarktungsstart zusammenstellt, kann Fragen sofort beantworten und wirkt als Verkäufer vorbereitet. Das zahlt sich in der Verhandlung aus.
Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug weist aus, wem die Immobilie gehört und welche Rechte und Belastungen eingetragen sind. Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte, Abteilung III Grundschulden und Hypotheken.
Als Eigentümer erhalten Sie den Auszug beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts, für Leipzig also beim Amtsgericht Leipzig. Er sollte bei Vermarktungsbeginn möglichst aktuell sein. Prüfen Sie, ob alte, längst getilgte Grundschulden gelöscht werden können; die Löschungsbewilligung erteilt die Bank.
Flurkarte und Grundrisse
Die Flurkarte, auch Liegenschaftskarte genannt, zeigt Lage, Grenzen und Bebauung des Grundstücks. In Leipzig ist das Amt für Geoinformation und Bodenordnung zuständig, im Umland die jeweilige Vermessungsbehörde des Landkreises. Teilweise können Auszüge auch online über das Geoportal Sachsen bezogen werden.
Grundrisse sollten den aktuellen Zustand zeigen. Wurden Wände entfernt oder Räume umgebaut, ist ein überarbeiteter Grundriss hilfreich. Liegen keine Pläne vor, lohnt sich unter Umständen ein Blick in die Bauakte beim Bauordnungsamt.
Wohnflächenberechnung
Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Kennzahlen – für den Preis, für Mietverträge und für die Bank. Bei Wohnraum wird sie heute meist nach der Wohnflächenverordnung berechnet; ältere Berechnungen beruhen teils auf anderen Normen. Dachschrägen, Balkone und Terrassen werden je nach Regelwerk unterschiedlich angerechnet.
Stimmen Angaben im Exposé, im Mietvertrag und in der Berechnung nicht überein, führt das zu Nachfragen. Im Zweifel ist ein Aufmaß durch einen Fachmann sinnvoll.
Energieausweis
Nach dem Gebäudeenergiegesetz muss der Verkäufer eines Wohngebäudes einen gültigen Energieausweis vorlegen, spätestens bei der Besichtigung, und ihn nach Vertragsschluss übergeben. Wichtige Angaben gehören bereits in die Anzeige. Ein Ausweis ist in der Regel zehn Jahre gültig. Bei Eigentumswohnungen gilt der Ausweis für das gesamte Gebäude und liegt meist bei der Hausverwaltung.
Bauunterlagen und Modernisierungsnachweise
Zu den Bauunterlagen zählen Baugenehmigung, Baubeschreibung, Schnitte, Ansichten und gegebenenfalls Abnahmebescheinigungen. Sie belegen, dass das Gebäude genehmigt errichtet bzw. umgebaut wurde. Besonders bei Anbauten, Dachausbauten oder Garagen fragen Käufer danach.
Modernisierungen sollten mit Jahr, Umfang und möglichst mit Rechnungen dokumentiert sein: Heizung, Dach, Fenster, Elektrik, Bad, Dämmung. Bei denkmalgeschützten Objekten sind zudem denkmalrechtliche Genehmigungen und Bescheinigungen relevant.
Zusätzliche Unterlagen bei Eigentumswohnungen
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan und Nachträgen
- Wirtschaftsplan und die letzten Hausgeldabrechnungen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Beschlusssammlung
- Stand der Erhaltungsrücklage
- Verwaltervertrag und Kontaktdaten der Verwaltung
Hintergründe dazu im Ratgeber Eigentumswohnung in Leipzig verkaufen.
Zusätzliche Unterlagen bei vermieteten Immobilien
- Mietverträge mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
- Nachweise über Mieterhöhungen
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
- Aufstellung der Kautionen
- Informationen zu Mietrückständen oder laufenden Streitigkeiten
Zusätzliche Unterlagen bei Mehrfamilienhäusern
Beim Mehrfamilienhaus prüfen Käufer deutlich umfangreicher. Neben den Mietunterlagen werden häufig erwartet:
- Vollständige Mieterliste mit Flächen, Mieten, Mietbeginn und letzter Anpassung
- Aufstellung von Leerstand mit Grund und Dauer
- Wartungs- und Prüfprotokolle, etwa für Heizung, Aufzug oder Rauchwarnmelder
- Versicherungspolicen und Schadenshistorie
- Verträge mit Hausverwaltung, Hausmeister und anderen Dienstleistern
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis und, falls erforderlich, zu Altlasten
Wie diese Unterlagen in einem Datenraum strukturiert werden, beschreibt der Ratgeber Mehrfamilienhaus in Leipzig verkaufen.
Welche Unterlagen Banken typischerweise benötigen
Die finanzierende Bank des Käufers bewertet die Immobilie selbst, bevor sie eine Zusage erteilt. Typischerweise verlangt sie Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Fotos und Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Angaben zur Rücklage, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Liegen diese Dokumente bereit, verkürzt sich die Finanzierungsphase.
Praktische Checkliste für Eigentümer
- Grundbuchauszug (aktuell)
- Flurkarte / Liegenschaftskarte
- Grundrisse, Schnitte, Ansichten
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis (gültig)
- Baugenehmigung und Baubeschreibung
- Nachweise über Modernisierungen
- Grundsteuerbescheid und Gebäudeversicherung
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Protokolle
- Bei Vermietung: Mietverträge, Mieterliste, Betriebskostenabrechnungen
- Bei Erbschaft: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Bei Finanzierung: Kontaktdaten der Bank für die Ablösung
Den Ablauf des gesamten Verkaufs finden Sie im Ratgeber Immobilie verkaufen in Leipzig. Für eine Werteinschätzung reichen zu Beginn oft schon wenige Angaben: Immobilienbewertung anfragen.
Häufige Fragen zu Verkaufsunterlagen
Wie alt darf der Grundbuchauszug sein?
Eine feste Frist gibt es nicht. Käufer und Banken erwarten aber einen möglichst aktuellen Auszug. Der Notar ruft vor der Beurkundung ohnehin den aktuellen Stand ab.
Was tun, wenn Bauunterlagen fehlen?
Eine Akteneinsicht beim zuständigen Bauordnungsamt kann helfen. Fehlende Grundrisse lassen sich durch ein neues Aufmaß erstellen.
Brauche ich für eine Eigentumswohnung einen eigenen Energieausweis?
Nein, der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt. Sie erhalten ihn in der Regel von der Hausverwaltung.
Wer darf den Grundbuchauszug anfordern?
Eigentümer und Personen mit berechtigtem Interesse, etwa mit Vollmacht des Eigentümers. Auch Notare können Einsicht nehmen.
Wie lange dauert die Beschaffung aller Unterlagen?
Das ist sehr unterschiedlich. Manche Dokumente liegen sofort vor, Auskünfte von Ämtern oder Hausverwaltungen können einige Wochen dauern. Beginnen Sie deshalb früh.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.