Welche Faktoren beeinflussen die Entscheidung?
Die Entscheidung ist selten rein rechnerisch. Neben Zahlen spielen Zeit, Risikobereitschaft und persönliche Bindung eine Rolle. Hilfreich ist, die Fragen getrennt zu beantworten: Was brauche ich finanziell? Was leistet das Haus als Anlage? Was bin ich bereit, als Vermieter zu tun? Und wie sieht meine Planung für die nächsten zehn Jahre aus?
Finanzielle Ausgangssituation
Am Anfang steht ein ehrlicher Kassensturz. Besteht noch ein Darlehen, wie hoch ist die Restschuld, und wann endet die Zinsbindung? Wird das Kapital aus dem Haus für einen neuen Wohnsitz benötigt? Gibt es Rücklagen für Reparaturen und Mietausfälle?
Wer für ein neues Zuhause auf den Verkaufserlös angewiesen ist, hat in der Regel wenig Spielraum. Wer dagegen über ausreichende Mittel verfügt, kann beide Optionen in Ruhe vergleichen. Bei einem laufenden Kredit hilft der Ratgeber Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit.
Verkaufserlös und mögliche Kapitalverwendung
Ein Verkauf wandelt gebundenes Vermögen in verfügbares Kapital. Es kann in ein neues Eigenheim fließen, Schulden tilgen, die Altersvorsorge ergänzen oder unter mehreren Personen aufgeteilt werden. Der Nettoerlös ergibt sich aus Kaufpreis abzüglich Restschuld, einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung und den Verkäuferkosten.
Um die Optionen vergleichen zu können, brauchen Sie eine realistische Vorstellung vom erzielbaren Preis. Diese erhalten Sie über die Immobilienbewertung Leipzig. Welche Kosten beim Verkauf anfallen können, zeigt Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf?.
Mietrendite und laufende Kosten
Bei der Vermietung zählt nicht die Bruttomiete, sondern was nach allen Kosten übrig bleibt. Nicht alle Kosten lassen sich auf Mieter umlegen. Bei einem Einfamilienhaus fallen zudem Leerstand oder ein Mieterwechsel stärker ins Gewicht als bei mehreren Einheiten, weil die gesamte Einnahme auf einmal ausfällt.
- Nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung, Reparaturen und Bankgebühren
- Rücklagen für Instandhaltung und größere Erneuerungen
- Kalkulatorischer Mietausfall und Leerstand bei Mieterwechsel
- Zinsen eines bestehenden Darlehens
- Steuern auf die Mieteinnahmen
Dem gegenüber steht die mögliche Wertentwicklung des Hauses, die jedoch nicht vorhersehbar ist. Eine seriöse Rechnung stellt die Nettomiete der Rendite gegenüber, die der Verkaufserlös an anderer Stelle bei vergleichbarem Risiko erzielen könnte.
Instandhaltung und Modernisierung
Ein selbst bewohntes Haus wird oft anders gepflegt als ein vermietetes. Mieter erwarten eine funktionierende Heizung, dichte Fenster und eine zeitgemäße Ausstattung. Steht in den nächsten Jahren eine Heizungserneuerung, ein neues Dach oder eine energetische Sanierung an, muss diese Investition bei der Vermietung eingeplant werden.
Energetische Anforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz können dabei eine Rolle spielen. Ob und wann konkrete Pflichten für Ihr Haus greifen, sollte ein Energieberater prüfen.
Risiken und Verpflichtungen als Vermieter
Als Vermieter übernehmen Sie eine dauerhafte Verantwortung. Dazu gehören die Auswahl von Mietern, Mietverträge, jährliche Betriebskostenabrechnungen, die Beseitigung von Mängeln, die Verkehrssicherungspflicht und die Kommunikation bei Problemen. Wer weit entfernt wohnt, braucht in der Regel eine Hausverwaltung, die Kosten verursacht.
Zu den Risiken zählen Zahlungsausfälle, Streitigkeiten und Schäden. Hinzu kommt, dass ein vermietetes Haus später in der Regel vermietet verkauft wird. Eine Kündigung ist nur bei gesetzlichem Grund möglich, etwa Eigenbedarf. Das grenzt den Käuferkreis ein und kann den späteren Verkauf beeinflussen; Hintergründe im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.
Persönliche Lebensplanung
Möchten Sie in einigen Jahren zurückkehren oder das Haus an Kinder weitergeben, kann eine befristete Lösung sinnvoll sein. Ein Zeitmietvertrag ist allerdings nur bei bestimmten, im Vertrag benannten Gründen zulässig. Ist dagegen klar, dass das Haus nicht mehr selbst genutzt wird, rücken wirtschaftliche Kriterien in den Vordergrund.
Auch Alter und Gesundheit spielen eine Rolle. Die Verwaltung eines Mietobjekts ist über Jahrzehnte eine Aufgabe, die nicht jeder dauerhaft übernehmen möchte. Wer im Haus bleiben, aber Kapital freisetzen will, findet Optionen im Beitrag Immobilie verkaufen und wohnen bleiben.
Steuerliche Aspekte
Steuerlich unterscheiden sich die Wege deutlich. Ein Gewinn aus dem Verkauf eines privat gehaltenen Hauses ist nach derzeitiger Rechtslage in der Regel steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde.
Wird das Haus vermietet, sind die Mieteinnahmen einkommensteuerpflichtig, Abschreibungen und Werbungskosten mindern die Steuerlast. Ein späterer Verkauf kann steuerpflichtig werden, wenn die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist und die Eigennutzungsausnahme durch die Vermietung entfällt. Diese Punkte sollten Sie vor einer Entscheidung mit Ihrem Steuerberater durchrechnen.
Vergleich der Vor- und Nachteile
Verkaufen
- Kapital wird verfügbar und kann anders eingesetzt werden
- Keine Vermieterpflichten und kein Instandhaltungsrisiko
- Klare Verhältnisse, etwa bei mehreren Eigentümern
- Keine Teilhabe an einer möglichen künftigen Wertsteigerung
- Der Schritt ist endgültig
Vermieten
- Laufende Einnahmen und Erhalt des Vermögenswerts
- Option auf spätere Eigennutzung bleibt teilweise erhalten
- Verwaltungsaufwand und Verantwortung als Vermieter
- Instandhaltungs-, Leerstands- und Mietausfallrisiko
- Ein späterer Verkauf erfolgt häufig mit Mieter
Häufige Fragen: Verkaufen oder vermieten?
Ist Vermieten auf lange Sicht rentabler als Verkaufen?
Das lässt sich nicht allgemein beantworten. Es hängt von Miethöhe, Kosten, Instandhaltung, Steuern und der alternativen Verwendung des Kapitals ab.
Kann ich ein vermietetes Haus später problemlos verkaufen?
Ein Verkauf ist möglich, der Mietvertrag geht aber auf den Käufer über. Das spricht vor allem Kapitalanleger an und kann den Käuferkreis einschränken.
Fällt beim Verkauf meines selbst genutzten Hauses Steuer an?
Bei ausreichender Eigennutzung in der Regel nicht. Maßgeblich sind die Umstände im Einzelfall; lassen Sie dies steuerlich prüfen.
Bietet Geissler Immobilien auch die Vermietung an?
Nein. Auf dieser Website bieten wir keine Vermietungsdienstleistung an. Dieser Beitrag dient als Entscheidungshilfe; unterstützen können wir Sie bei Bewertung und Verkauf.
Wie finde ich heraus, welchen Preis mein Haus erzielen könnte?
Am besten über eine fundierte Werteinschätzung, die Lage, Zustand und aktuelle Marktsituation berücksichtigt.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Geissler Immobilien bietet auf dieser Website keine Vermietungsdienstleistung an.