Was geschieht mit einer gemeinsamen Immobilie bei Trennung oder Scheidung?
Durch die Trennung ändert sich an den Eigentumsverhältnissen zunächst nichts. Wer im Grundbuch steht, bleibt Eigentümer, und ein gemeinsames Darlehen läuft weiter. Die Immobilie muss also nicht sofort verkauft werden. Früher oder später ist aber zu entscheiden, ob einer der Partner sie übernimmt, ob sie gemeinsam verkauft wird oder ob beide vorerst Eigentümer bleiben.
In der Trennungszeit wohnt häufig einer der Partner weiter im Haus. Dann stellen sich Fragen zur Nutzungsentschädigung, zu den laufenden Kreditraten und zu den Nebenkosten. Diese Punkte sind Teil der familienrechtlichen Auseinandersetzung und sollten anwaltlich geklärt werden.
Eigentumsverhältnisse und Grundbucheintrag
Maßgeblich ist, wer im Grundbuch eingetragen ist. Meist sind beide Ehepartner je zur Hälfte Miteigentümer. Dann kann keiner allein über die Immobilie als Ganzes verfügen. Steht nur ein Partner im Grundbuch, ist er rechtlich Alleineigentümer. Auch dann kann der andere Partner nach dem Familienrecht Ansprüche haben, etwa über den Zugewinnausgleich.
Zu beachten ist außerdem: Leben Ehepartner im gesetzlichen Güterstand und stellt die Immobilie im Wesentlichen das gesamte Vermögen eines Partners dar, kann für einen Verkauf die Zustimmung des anderen erforderlich sein, selbst wenn er nicht im Grundbuch steht. Ein Ehevertrag kann abweichende Regelungen enthalten.
Gemeinsamer Verkauf
Der gemeinsame Verkauf ist oft die klarste Lösung: Das Darlehen wird abgelöst, der verbleibende Erlös wird nach den Eigentumsanteilen oder nach einer Vereinbarung verteilt. Beide Partner müssen dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben; eine Vertretung per Vollmacht ist möglich.
Praktisch bewährt hat sich, eine neutrale Ansprechperson für Käufer und Notar zu bestimmen und Entscheidungen schriftlich festzuhalten. So müssen nicht alle Absprachen direkt zwischen den Partnern getroffen werden.
Übernahme durch einen Ehepartner
Möchte ein Partner die Immobilie behalten, kauft er dem anderen dessen Anteil ab. Der Übernahmepreis orientiert sich am Marktwert abzüglich der Restschuld, wird aber letztlich frei vereinbart und häufig in die Gesamtregelung der Scheidungsfolgen eingebunden. Die Übertragung des Anteils muss notariell beurkundet werden.
Entscheidend ist die Frage der Finanzierung: Kann der übernehmende Partner das Darlehen allein tragen und die Ausgleichszahlung finanzieren? Das prüft die Bank anhand seines Einkommens. Ob für die Anteilsübertragung unter Ehegatten Grunderwerbsteuer anfällt, hängt vom Einzelfall ab; im Zusammenhang mit einer Scheidung bestehen gesetzliche Befreiungen, die steuerlich geprüft werden sollten.
Bestehende Immobilienfinanzierung
Haben beide Partner den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide gegenüber der Bank für die gesamte Schuld – unabhängig davon, wer im Haus wohnt. Eine Trennung ändert daran nichts. Bei einer Übernahme muss die Bank zustimmen, den ausscheidenden Partner aus der Haftung zu entlassen. Das ist keine Formalie, sondern eine Kreditentscheidung.
Beim Verkauf wird das Darlehen aus dem Kaufpreis abgelöst; möglicherweise fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Wie dieser Teil abläuft, beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit.
Immobilienbewertung als Entscheidungsgrundlage
Ob Übernahme oder Verkauf: Beide Wege brauchen eine nachvollziehbare Vorstellung vom Wert. Eine Einschätzung, die beide Partner akzeptieren, nimmt der Diskussion viel Schärfe. Für die Verkaufsentscheidung genügt häufig eine fundierte Markteinschätzung. Ist der Wert vor Gericht oder im Zugewinnausgleich strittig, kann ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen sinnvoll sein.
Wie Werte ermittelt werden, erklärt Was ist meine Immobilie in Leipzig wert?. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die Immobilienbewertung.
Einigung über Verkaufspreis und Verkaufsablauf
Vor dem Vermarktungsstart sollten die Partner einige Punkte gemeinsam festlegen. Das verhindert, dass später jedes Angebot neu verhandelt werden muss.
- Angebotspreis und Untergrenze, ab der beide zustimmen
- Wer Besichtigungen ermöglicht und wer Ansprechpartner ist
- Wer bis zum Verkauf Kreditraten und Nebenkosten trägt
- Zeitpunkt des Auszugs, falls ein Partner noch im Haus wohnt
- Verteilung des Erlöses nach Ablösung des Darlehens
Diese Absprachen können in eine Scheidungsfolgenvereinbarung einfließen, die anwaltlich vorbereitet und gegebenenfalls notariell beurkundet wird.
Teilungsversteigerung als mögliche Konsequenz
Finden Miteigentümer keine Einigung, kann jeder von ihnen beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Verfahren dient dazu, die Gemeinschaft aufzulösen; der Erlös wird anschließend verteilt. Während des Scheidungsverfahrens können dabei familienrechtliche Zustimmungserfordernisse eine Rolle spielen.
Eine Teilungsversteigerung dauert in der Regel länger als ein freihändiger Verkauf, verursacht Kosten und lässt den Preis offen. Sie wird daher meist als letzter Weg betrachtet, wenn Verhandlungen gescheitert sind. Lassen Sie sich vor einem Antrag rechtlich beraten.
Notarielle Abwicklung
Beim Verkauf an Dritte läuft die Abwicklung wie bei jedem Immobilienverkauf: Der Notar entwirft den Vertrag, beide Eigentümer unterschreiben, der Notar holt die Löschungsunterlagen der Bank ein und veranlasst die Zahlung. Die Aufteilung des übrigen Kaufpreises kann im Vertrag geregelt werden, etwa durch getrennte Zahlungen an beide Partner.
Bei der Übernahme durch einen Partner beurkundet der Notar die Anteilsübertragung, die Haftungsentlassung durch die Bank und die Ausgleichszahlung. Den allgemeinen Verkaufsablauf beschreibt Immobilie verkaufen in Leipzig; zur zeitlichen Planung hilft Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?.
Häufige Fragen zur Immobilie bei Trennung und Scheidung
Muss die Immobilie bei einer Scheidung verkauft werden?
Nein. Ein Verkauf ist eine Möglichkeit neben der Übernahme durch einen Partner oder dem gemeinsamen Weiterhalten, etwa bis die Kinder älter sind.
Kann ein Partner allein verkaufen?
Bei gemeinsamem Eigentum nicht. Auch als Alleineigentümer kann im gesetzlichen Güterstand die Zustimmung des Ehepartners nötig sein. Lassen Sie das anwaltlich prüfen.
Wird der ausziehende Partner automatisch aus dem Kredit entlassen?
Nein. Beide bleiben gegenüber der Bank haftbar, bis das Darlehen abgelöst ist oder die Bank einer Haftungsentlassung zustimmt.
Wer legt den Wert der Immobilie fest?
Die Partner können sich auf eine Markteinschätzung verständigen. Ist der Wert streitig, wird häufig ein Gutachten eines Sachverständigen eingeholt.
Ist ein Verkauf vor der rechtskräftigen Scheidung möglich?
Ja, wenn beide Eigentümer zustimmen. Wie der Erlös im Rahmen der Scheidungsfolgen verrechnet wird, sollte vorher rechtlich geklärt sein.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.