Welche Phasen umfasst ein Immobilienverkauf?
Ein Verkauf lässt sich in drei große Abschnitte gliedern: die Vorbereitung bis zum Vermarktungsstart, die Vermarktung bis zur Einigung mit einem Käufer und die Abwicklung vom Notartermin bis zur Übergabe. Jeder Abschnitt hat eigene Zeitfaktoren. Manche liegen in Ihrer Hand, andere bei Dritten.
- Vorbereitung: Unterlagen, Wertermittlung, Exposé
- Vermarktung: Anfragen, Besichtigungen, Angebote, Finanzierungsprüfung
- Abwicklung: Vertragsentwurf, Beurkundung, Fälligkeit, Zahlung, Übergabe, Grundbuch
Vorbereitung und Unterlagen
Die Vorbereitung wird häufig unterschätzt und ist zugleich die Phase, die Sie am stärksten beeinflussen können. Einige Unterlagen haben Sie selbst zur Hand, andere müssen bei Grundbuchamt, Vermessungsamt, Bauordnungsamt oder Hausverwaltung angefordert werden. Die Bearbeitungszeiten der Stellen sind unterschiedlich und können mehrere Wochen betragen.
Fehlt ein Energieausweis, muss er erstellt werden. Fehlen Grundrisse oder eine Wohnflächenberechnung, kommt ein Aufmaß hinzu. Eine Übersicht aller Dokumente bietet Welche Unterlagen benötigt man für einen Immobilienverkauf?.
Wertermittlung und Vermarktungsstart
Parallel zur Unterlagenbeschaffung erfolgt die Werteinschätzung. Auf ihrer Grundlage wird der Angebotspreis festgelegt. Danach folgen Fotos, Grundrisse und Exposé. Erst wenn diese Bausteine stehen, sollte die Immobilie angeboten werden – ein unvollständiger Start führt zu Rückfragen und kostet später mehr Zeit, als er anfangs spart.
Eine Ersteinschätzung können Sie über die Immobilienbewertung anfragen. Wie Werte entstehen, erklärt Was ist meine Immobilie in Leipzig wert?.
Dauer der Vermarktung
Die Vermarktungsdauer ist die variabelste Phase. Sie hängt von Lage, Zustand, Objektart, Preis und der aktuellen Nachfrage ab, außerdem vom Zinsumfeld, das die Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer bestimmt. Eine gut gelegene, marktgerecht angebotene Wohnung findet häufig schneller einen Käufer als ein sanierungsbedürftiges Haus in Randlage oder ein größeres Mehrfamilienhaus.
Der wichtigste Einzelfaktor ist der Angebotspreis. Liegt er deutlich über dem, was der Markt trägt, bleiben Anfragen aus, und eine spätere Preissenkung wird von Interessenten wahrgenommen. Eine Immobilie, die lange auf Portalen steht, wird oft kritischer betrachtet.
Besichtigungen und Kaufangebote
Auf erste Anfragen folgen Besichtigungen, bei ernsthaftem Interesse oft ein zweiter Termin, gelegentlich mit Handwerker oder Gutachter. Danach geben Interessenten Kaufangebote ab. Bei mehreren Interessenten kann es sinnvoll sein, einen Zeitraum für Angebote festzulegen, um die Entscheidung geordnet zu treffen.
Bei vermieteten Wohnungen müssen Besichtigungen mit dem Mieter abgestimmt werden, was zusätzliche Zeit erfordern kann; siehe Vermietete Wohnung verkaufen.
Finanzierungsprüfung des Käufers
Bevor der Notar beauftragt wird, sollte die Finanzierung stehen. Die Bank des Käufers prüft dessen Bonität und bewertet die Immobilie selbst; dafür benötigt sie Unterlagen vom Verkäufer. Wie lange das dauert, hängt von der Bank, der Vollständigkeit der Unterlagen und der Situation des Käufers ab. Käufer mit einer bereits vorliegenden Finanzierungsbestätigung verkürzen diesen Schritt.
Vorbereitung des Notartermins
Der Notar erstellt den Vertragsentwurf auf Grundlage der Angaben beider Seiten. Ist der Käufer Verbraucher, soll er den Entwurf nach dem Beurkundungsgesetz in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Diese Frist dient seinem Schutz und ist bei der Planung fest einzurechnen. Änderungswünsche zum Entwurf können den Termin weiter verschieben.
Kaufpreiszahlung und Übergabe
Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung, holt erforderliche Genehmigungen ein, etwa die Verwalterzustimmung bei Eigentumswohnungen, und klärt die Löschung bestehender Grundschulden. Außerdem muss die Gemeinde gegebenenfalls erklären, dass sie ein Vorkaufsrecht nicht ausübt. Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar die Fälligkeit des Kaufpreises mit.
Der Käufer zahlt innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist. Mit Zahlungseingang erfolgt die Übergabe von Schlüsseln, Zählerständen und Unterlagen. Die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch kann danach noch einige Zeit dauern, hat für Sie als Verkäufer aber in der Regel keine praktischen Folgen mehr.
Welche Faktoren können den Verkauf verzögern?
- Fehlende oder widersprüchliche Unterlagen, etwa abweichende Wohnflächen
- Ein Angebotspreis, der deutlich über dem Marktniveau liegt
- Ungeklärte Eigentumsverhältnisse, zum Beispiel bei Erbengemeinschaften
- Belastungen im Grundbuch, deren Löschung erst organisiert werden muss
- Fehlende Finanzierungszusage des Käufers
- Genehmigungserfordernisse, etwa durch Gerichte oder den Verwalter
- Abstimmungsbedarf bei mehreren Eigentümern, etwa bei Trennung
Besondere Situationen haben eigene Zeitfaktoren. Hinweise dazu finden Sie in Geerbte Immobilie in Leipzig verkaufen und Immobilie bei Scheidung verkaufen.
Wie lässt sich der Ablauf effizient vorbereiten?
- Unterlagen vor dem Vermarktungsstart vollständig zusammenstellen
- Angebotspreis auf Basis einer fundierten Werteinschätzung festlegen
- Bei laufendem Darlehen früh mit der Bank sprechen
- Bei mehreren Eigentümern Zuständigkeiten und Preisgrenzen vorab klären
- Finanzierungsnachweis vor dem Notartermin verlangen
- Auszugs- und Übergabetermin realistisch planen
Den gesamten Verkaufsprozess beschreibt Immobilie verkaufen in Leipzig.
Häufige Fragen zur Dauer eines Immobilienverkaufs
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf durchschnittlich?
Eine allgemeingültige Dauer gibt es nicht. Sie hängt von Objekt, Lage, Preis, Unterlagen und Finanzierung des Käufers ab. Realistisch ist, mit mehreren Monaten vom Vorbereitungsstart bis zur Übergabe zu rechnen.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?
Das hängt davon ab, wie schnell Vormerkung, Genehmigungen und Löschungsunterlagen vorliegen. Der Notar teilt die Fälligkeit mit, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Kann ich den Verkauf beschleunigen?
Ja, vor allem durch vollständige Unterlagen, einen marktgerechten Angebotspreis und geprüfte Finanzierungsnachweise der Interessenten.
Muss die Zwei-Wochen-Frist vor dem Notartermin immer eingehalten werden?
Sie ist für Verbraucherkaufverträge der Regelfall. Ausnahmen sind nur in begründeten Fällen möglich; darüber entscheidet der Notar.
Wann muss ich ausziehen?
Zum im Kaufvertrag vereinbarten Übergabetermin, der in der Regel an die Kaufpreiszahlung geknüpft ist.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Zeitangaben sind keine Zusagen.