Erste Schritte nach dem Immobilienerbe
In den ersten Wochen geht es weniger um den Verkauf als um Sicherung und Überblick. Die Immobilie sollte versichert bleiben – informieren Sie die Gebäudeversicherung über den Erbfall. Bei leer stehenden Häusern gehören regelmäßige Kontrollen, das Entleeren wasserführender Leitungen im Winter und die Pflege des Grundstücks dazu.
Parallel sollten Sie klären, ob Sie das Erbe annehmen wollen. Die Frist zur Ausschlagung beträgt in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall. Ist der Nachlass möglicherweise überschuldet, etwa durch hohe Darlehen auf der Immobilie, sollte die Entscheidung vor Fristablauf rechtlich geprüft werden.
- Sterbeurkunde und Testament bzw. Erbvertrag bereitlegen
- Versicherung, Strom, Wasser und Heizung prüfen
- Darlehen und Grundschulden beim Kreditinstitut erfragen
- Bestehende Mietverträge sichten
- Miterben informieren und eine Ansprechperson bestimmen
Erbschein, Testament und Grundbuch
Verkaufen kann nur, wer als Eigentümer im Grundbuch steht oder seine Berechtigung nachweist. Erben müssen deshalb ihr Erbrecht belegen. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vor, genügt dies dem Grundbuchamt häufig. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge ist in der Regel ein Erbschein erforderlich. Zuständig ist das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers, für Leipzig das Amtsgericht Leipzig.
Anschließend wird das Grundbuch berichtigt, die Erben werden eingetragen. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Grundbuchberichtigung nach derzeitiger Rechtslage gebührenfrei. Beim Verkauf kann der Notar die Berichtigung und den Eigentumswechsel auf den Käufer auch in einem Zug abwickeln.
Verkauf durch Alleinerben oder Erbengemeinschaft
Alleinerbe
Ein Alleinerbe entscheidet allein, sobald sein Erbrecht nachgewiesen ist. Zu beachten sind lediglich Rechte Dritter, etwa ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht, Vermächtnisse zugunsten anderer Personen oder eine angeordnete Testamentsvollstreckung.
Erbengemeinschaft
Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft und verwalten den Nachlass gemeinsam. Über die Immobilie als Ganzes können sie nur gemeinschaftlich verfügen. Für einen Verkauf müssen deshalb alle Miterben zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben oder sich vertreten lassen. Ist ein Miterbe minderjährig oder steht unter Betreuung, kann zusätzlich eine Genehmigung des Familien- oder Betreuungsgerichts erforderlich sein.
Was passiert, wenn sich Erben nicht einig sind?
Unterschiedliche Vorstellungen sind normal: Einer möchte verkaufen, ein anderer selbst einziehen, ein dritter vermieten. Hilfreich ist eine gemeinsame, sachliche Grundlage, insbesondere eine nachvollziehbare Werteinschätzung. Sie ist die Voraussetzung, um einen Miterben auszuzahlen oder einen Verkaufspreis festzulegen.
Mögliche Lösungen sind die Übernahme der Immobilie durch einen Miterben gegen Ausgleichszahlung, der Verkauf eines Erbanteils oder eine Mediation. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen und eine Teilungsversteigerung beantragen. Dieses Verfahren ist langwierig und führt nicht selten zu einem Ergebnis, mit dem keiner der Beteiligten zufrieden ist. Es sollte daher gut überlegt sein und vorher anwaltlich besprochen werden.
Immobilienbewertung bei geerbten Immobilien
Bei Erbimmobilien gibt es oft mehrere Gründe für eine Bewertung: die Verkaufsentscheidung, die Auseinandersetzung unter Miterben und gegebenenfalls die Erbschaftsteuer. Für den Verkauf zählt der erzielbare Marktpreis, für das Finanzamt der steuerliche Wert nach dem Bewertungsgesetz. Beide können voneinander abweichen.
Viele geerbte Häuser und Wohnungen in Leipzig wurden über Jahrzehnte bewohnt und kaum modernisiert. Der Zustand muss realistisch in die Bewertung einfließen. Wie Marktwerte ermittelt werden, erklärt Was ist meine Immobilie in Leipzig wert?; eine Ersteinschätzung erhalten Sie über die Immobilienbewertung.
Bestehende Mietverhältnisse
Erben treten in bestehende Mietverträge ein und übernehmen alle Rechte und Pflichten des Vermieters, einschließlich der Kautionen. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über. Eine Vermietung beeinflusst den Käuferkreis; Einzelheiten dazu im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.
Lebte ein Angehöriger mit dem Erblasser zusammen in der Wohnung, kann er unter bestimmten Voraussetzungen in den Mietvertrag eintreten oder ein Wohnrecht haben. Das sollte vor der Vermarktung geklärt sein.
Erbschaftsteuer und mögliche steuerliche Folgen eines Verkaufs
Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad, von den persönlichen Freibeträgen und vom Gesamtwert des Erwerbs ab. Für das selbst genutzte Familienheim gibt es unter engen Voraussetzungen Begünstigungen, die jedoch an eine weitere Selbstnutzung über mehrere Jahre geknüpft sind. Ein früher Verkauf kann diese Begünstigung entfallen lassen.
Beim Verkauf selbst kann Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn anfallen, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft wird und keine Ausnahme wegen Eigennutzung greift. Dabei zählt bei einem Erbe in der Regel der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Wie das im Einzelfall zu bewerten ist, sollten Sie unbedingt mit einem Steuerberater klären, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.
Vorbereitung der Immobilie für den Verkauf
Eine vollständig eingerichtete Immobilie lässt sich schwer präsentieren. Planen Sie eine Haushaltsauflösung ein und klären Sie unter den Erben vorher, wer welche Gegenstände übernimmt. Danach reichen meist Reinigung und kleine Ausbesserungen; umfassende Sanierungen vor dem Verkauf rechnen sich selten.
Unterlagen fehlen bei Erbimmobilien häufig. Grundrisse, Baugenehmigungen und Modernisierungsnachweise müssen dann bei Behörden angefordert werden. Was Sie brauchen, steht im Ratgeber Welche Unterlagen benötigt man für einen Immobilienverkauf?.
Verkaufsprozess und notarielle Abwicklung
Der weitere Ablauf entspricht weitgehend einem gewöhnlichen Verkauf: Angebotspreis festlegen, vermarkten, Bonität der Interessenten prüfen, Kaufvertrag vorbereiten. Bei Erbengemeinschaften vermerkt der Notar, wie der Kaufpreis auf die Erben verteilt wird, oder er wird auf ein gemeinsames Konto gezahlt. Bestehen Darlehen des Erblassers, werden sie aus dem Kaufpreis abgelöst; mehr dazu im Beitrag Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit.
Einen Überblick über alle Schritte gibt Immobilie verkaufen in Leipzig.
Häufige Fragen zum Verkauf einer geerbten Immobilie
Brauche ich immer einen Erbschein, um zu verkaufen?
Nicht immer. Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll reicht dem Grundbuchamt häufig aus. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge ist der Erbschein meist erforderlich.
Kann ich die Immobilie verkaufen, bevor das Grundbuch berichtigt ist?
Ja, der Kaufvertrag kann bereits beurkundet werden, wenn das Erbrecht nachgewiesen ist. Der Notar veranlasst Berichtigung und Eigentumswechsel im weiteren Ablauf.
Kann ein Miterbe den Verkauf blockieren?
Für einen freihändigen Verkauf müssen alle Miterben zustimmen. Verweigert jemand die Zustimmung, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Lassen Sie sich vorher anwaltlich beraten.
Muss ich auf den Verkaufserlös Steuern zahlen?
Das hängt unter anderem davon ab, wann der Erblasser die Immobilie erworben hat und wie sie genutzt wurde. Klären Sie dies vor dem Verkauf mit einem Steuerberater.
Was geschieht mit dem Darlehen des Verstorbenen?
Verbindlichkeiten gehen auf die Erben über. Beim Verkauf wird das Darlehen in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.