Marktwert, Verkehrswert und Angebotspreis: Der Unterschied
Im Alltag werden die Begriffe oft gleichgesetzt. Fachlich gibt es Unterschiede, die für Eigentümer wichtig sind.
Marktwert und Verkehrswert
Marktwert und Verkehrswert bezeichnen dasselbe: den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. So definiert es § 194 Baugesetzbuch. Ein formelles Verkehrswertgutachten erstellen öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständige; benötigt wird es etwa bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder gegenüber Gerichten und Finanzämtern.
Angebotspreis
Der Angebotspreis ist eine Vermarktungsentscheidung. Er orientiert sich am Marktwert, berücksichtigt aber auch die Verkaufsstrategie, die Nachfrage und einen möglichen Verhandlungsspielraum. Der am Ende erzielte Kaufpreis kann darüber oder darunter liegen.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus dem Zusammenspiel vieler Merkmale. Einige lassen sich verändern, andere nicht. Die wichtigsten sind:
- Mikrolage und Makrolage
- Größe von Wohnfläche und Grundstück
- Baujahr, Bauweise und Zustand
- Ausstattung und Grundriss
- Energetische Eigenschaften
- Rechtliche Verhältnisse wie Mietverträge, Wohnrechte oder Baulasten
- Aktuelle Nachfrage und Finanzierungsbedingungen
Lage, Zustand, Ausstattung und Energieeffizienz
Lage
In Leipzig unterscheiden sich die Lagen teils schon zwischen benachbarten Straßen deutlich. Entscheidend sind Anbindung an ÖPNV, Infrastruktur, Grünflächen, Lärmbelastung und das unmittelbare Umfeld. Im Umland spielen Pendelzeiten in die Stadt eine größere Rolle.
Zustand und Ausstattung
Käufer kalkulieren anstehende Investitionen mit ein. Ein erneuertes Dach, moderne Leitungen oder ein saniertes Bad wirken sich positiv aus, ein Instandhaltungsstau mindert den Wert. Bei Leipziger Altbauten aus der Gründerzeit kommen häufig Fragen zu Fassade, Holzbalkendecken, Feuchtigkeit im Keller und Denkmalschutz hinzu.
Energieeffizienz
Heizungsart, Dämmung und Fenster haben an Bedeutung gewonnen. Käufer und Banken achten zunehmend auf Energiekennwerte und mögliche Modernisierungspflichten. Ein ungünstiger Kennwert bedeutet nicht automatisch einen Abschlag, wird aber in der Kalkulation berücksichtigt.
Das Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke, für die es ausreichend Vergleichsfälle gibt.
Wichtige Quellen sind die Kaufpreissammlung und die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse. Unterschiede in Lage, Größe, Baujahr oder Zustand werden durch Zu- und Abschläge angepasst. Wichtig: Angebotspreise aus Immobilienportalen sind keine Kaufpreise und nur eingeschränkt aussagekräftig.
Das Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Objekten steht die Frage im Vordergrund, welche Erträge die Immobilie nachhaltig erwirtschaftet. Das Ertragswertverfahren geht vereinfacht so vor:
- Ausgangspunkt ist der jährliche Rohertrag aus den marktgerecht erzielbaren Mieten.
- Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, etwa nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung und Mietausfallwagnis.
- Der verbleibende Reinertrag wird mit einem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer kapitalisiert.
- Der Bodenwert wird gesondert ermittelt und berücksichtigt.
Das Verfahren ist der Standard bei Mehrfamilienhäusern und Anlageimmobilien. Mehr dazu im Ratgeber Mehrfamilienhaus in Leipzig verkaufen.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren betrachtet, was es kosten würde, das Gebäude neu zu errichten, und zieht davon eine Alterswertminderung ab. Hinzu kommt der Bodenwert. Über einen Sachwertfaktor wird das Ergebnis an die Marktverhältnisse angepasst.
Angewendet wird es vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, für die oft zu wenige direkt vergleichbare Verkäufe vorliegen.
Besonderheiten bei Eigentumswohnungen, Häusern und Mehrfamilienhäusern
Eigentumswohnungen
Neben der Wohnung selbst zählt der Zustand des Gemeinschaftseigentums. Höhe der Erhaltungsrücklage, Hausgeld und anstehende Beschlüsse beeinflussen die Kaufentscheidung. Details im Ratgeber Eigentumswohnung verkaufen.
Ein- und Zweifamilienhäuser
Grundstücksgröße, Bebaubarkeit und Modernisierungsstand haben großes Gewicht. Bei individuellen Häusern ist der Kreis vergleichbarer Objekte oft klein. Mehr im Ratgeber Haus verkaufen.
Mehrfamilienhäuser
Hier dominieren Ertragskennzahlen: Ist-Mieten, Mietpotenzial, Leerstand und Instandhaltungsbedarf. Käufer prüfen die Zahlen detailliert und vergleichen mit anderen Anlagemöglichkeiten.
Warum Online-Bewertungen nur eine erste Orientierung bieten
Online-Rechner arbeiten mit statistischen Durchschnittswerten und wenigen Eingaben. Sie kennen weder den tatsächlichen Zustand noch den Grundriss, die Lage im Gebäude, den Ausblick oder rechtliche Besonderheiten. Abweichungen in die eine oder andere Richtung sind daher häufig.
Als grobe Orientierung können solche Werte nützlich sein. Für die Festlegung eines Angebotspreises ersetzen sie keine Besichtigung und keine Einschätzung durch jemanden, der den örtlichen Markt kennt. Wie der Wert anschließend in den Verkaufsprozess einfließt, beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Leipzig.
Häufige Fragen zum Immobilienwert
Brauche ich für den Verkauf ein Verkehrswertgutachten?
Für einen normalen Verkauf ist ein formelles Gutachten nicht vorgeschrieben. Eine fundierte Marktwerteinschätzung reicht in der Regel aus. Ein Gutachten kann bei Erbschaften, Scheidungen oder gegenüber Behörden erforderlich sein.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden pro Quadratmeter, den der Gutachterausschuss aus Kaufpreisen ermittelt. Er bezieht sich auf ein typisches Grundstück der jeweiligen Zone und ist kein Wert für ein konkretes Grundstück.
Erhöht eine Renovierung vor dem Verkauf den Preis?
Nicht immer im Umfang der Kosten. Kleinere Maßnahmen wie Ausbesserungen oder ein gepflegter Gesamteindruck lohnen sich häufig. Größere Sanierungen sollten vorher geprüft werden, da Käufer oft eigene Vorstellungen haben.
Wie aktuell ist eine Wertermittlung?
Eine Wertermittlung bezieht sich auf einen Stichtag. Ändern sich Zinsen, Nachfrage oder der Zustand des Objekts, sollte sie überprüft werden.
Was kostet eine Ersteinschätzung?
Die persönliche Ersteinschätzung über die Seite Immobilienbewertung Leipzig ist kostenfrei und unverbindlich.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information. Er ersetzt weder ein Verkehrswertgutachten noch eine Rechts- oder Steuerberatung.