So begleite ich den Verkauf bei Leerstand
Zuerst die Rechnung, dann die Entscheidung über Neuvermietung.
- 01
Persönliches Erstgespräch und Situationsanalyse
Umfang, Dauer und Ursache des Leerstands erfassen.
- 02
Objektprüfung und fundierte Einwertung
Zwei Szenarien: Verkauf mit Leerstand und nach Neuvermietung.
- 03
Individuelle Verkaufs- und Vermarktungsstrategie
Entscheidung für Neuvermietung, Mischweg oder Leerverkauf.
- 04
Gezielte Ansprache geeigneter Käufer
Bestandsoptimierer oder klassische Anleger, je nach Weg.
- 05
Angebotsprüfung und Kaufpreisverhandlung
Abzüge für Leerstand nachvollziehbar prüfen.
- 06
Begleitung bis zum notariellen Kaufvertrag
Bis zur Übergabe der leeren Einheiten.
Warum Einheiten leer stehen
- Sanierungsbedarf: Wohnungen sind in ihrem Zustand nicht vermietbar
- Bewusster Leerstand: Der Eigentümer hat mit Blick auf Verkauf oder Umbau nicht neu vermietet
- Verwaltungsprobleme: Vermietung wurde vernachlässigt
- Grundriss oder Lage: Einheiten passen nicht zur Nachfrage, etwa sehr große Wohnungen ohne Balkon an lauter Straße
Der Grund bestimmt, wie Käufer den Leerstand sehen: als Risiko oder als Chance.
Die Kernfrage: erst neu vermieten oder leer verkaufen?
Vor dem Verkauf neu vermieten
Vorteil: Die Ertragsrechnung beruht auf echten, aktuellen Mieten, der Käuferkreis wird größer, Finanzierungen fallen leichter. Nachteil: Herrichten kostet Geld, Vermietung braucht Zeit, und neue langfristige Mietverträge binden auch den Käufer.
Mit Leerstand verkaufen
Vorteil: kein eigener Aufwand, schneller Ausstieg, und manche Käufer suchen gezielt Objekte, die sie selbst modernisieren und zur Marktmiete vermieten können. Nachteil: Käufer kalkulieren Leerstandskosten, Herrichtung und Vermietungsrisiko ein.
Mischweg
Nur die gut vermietbaren Einheiten herrichten und vermieten, den Rest dem Käufer überlassen. Das verbessert die Zahlen ohne große Investition.
So rechnen Käufer bei Leerstand
Bewertet wird die tatsächliche Ist-Miete. Für leere Einheiten setzen Käufer eine erzielbare Marktmiete an und ziehen Herrichtungskosten, Mietausfall bis zur Vermietung und ein Risikopolster ab. Wie die Ertragsbewertung grundsätzlich funktioniert, erklärt Mehrfamilienhaus bewerten lassen. Ein Orientierungsrahmen für Mieten findet sich in der Marktübersicht Mehrfamilienhäuser.
Unterlagen, die bei Leerstand überzeugen
- Liste der leeren Einheiten mit Fläche, Zustand und Leerstandsdauer
- Grund des Leerstands
- Fotos der leeren Wohnungen
- Kostenschätzung für die Herrichtung
- Mieten der zuletzt vermieteten vergleichbaren Einheiten im Haus
Geht es um ein überwiegend vermietetes Haus und die Frage, ob einzelne Wohnungen leer übergeben werden sollen, lesen Sie Mehrfamilienhaus mit oder ohne Mieter verkaufen.
Leerstand realistisch einordnen
Ich rechne beide Wege mit Ihnen durch, bevor Sie Geld in die Herrichtung stecken.
- Emanuel Geissler, Immobilienkaufmann (IHK)
- Über 20 Jahre Erfahrung im Vertrieb und Immobiliengeschäft
- Mehr als 300 vermittelte Immobilien
Häufige Fragen zum Verkauf mit Leerstand
Sollte ich leere Wohnungen vor dem Verkauf vermieten?
Oft verbessert das die Ertragsrechnung und vergrößert den Käuferkreis. Ob es sich nach Kosten und Zeit lohnt, zeigt nur der Vergleich beider Szenarien.
Wie bewerten Käufer leere Einheiten?
Mit einer erzielbaren Marktmiete, abzüglich Herrichtungskosten, Mietausfall bis zur Vermietung und Risiko.
Gibt es Käufer für Häuser mit viel Leerstand?
Ja, vor allem Bestandsoptimierer und Investoren, die selbst modernisieren und vermieten wollen.
Erschwert Leerstand die Finanzierung des Käufers?
Häufig ja, weil Banken auf die gesicherte Miete schauen. Das kann den Käuferkreis auf eigenkapitalstarke Käufer einengen.
Ist bewusster Leerstand vor dem Verkauf sinnvoll?
Nur wenn Käufer gezielt leere Einheiten suchen, etwa für Umbau oder Aufteilung. Für klassische Anleger ist Vermietung meist besser.
Die Informationen ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.