So läuft die Bewertung Ihres Mehrfamilienhauses
Von der ersten Einschätzung bis – auf Wunsch – zum Verkauf.
- 01
Persönliches Erstgespräch und Situationsanalyse
Anlass der Bewertung und Ihre Ziele.
- 02
Objektprüfung und fundierte Einwertung
Besichtigung, Mieterliste, Verträge, Zustand, Lage.
- 03
Individuelle Verkaufs- und Vermarktungsstrategie
Nur wenn Sie verkaufen möchten.
- 04
Gezielte Ansprache geeigneter Käufer
Passend zu Objekt und Wertansatz.
- 05
Angebotsprüfung und Kaufpreisverhandlung
Angebote im Vergleich zur Einwertung.
- 06
Begleitung bis zum notariellen Kaufvertrag
Bis zur sicheren Abwicklung.
Warum Eigentümer eine Bewertung brauchen
Für die Entscheidung zwischen Verkaufen und Behalten, für eine Erbauseinandersetzung, eine Trennung, ein Bankgespräch oder schlicht, um vor dem Verkauf nicht zu niedrig oder zu hoch einzusteigen. Ein überhöhter Angebotspreis kostet Zeit, ein zu niedriger Geld.
Die Grundformel: Jahresnettokaltmiete × Kaufpreisfaktor
Die Jahresnettokaltmiete ist die tatsächlich vereinbarte Kaltmiete aller vermieteten Einheiten über zwölf Monate, ohne Nebenkosten. Der Kaufpreisfaktor gibt an, das Wievielfache dieser Miete Käufer für vergleichbare Objekte zahlen. Je besser Lage und Zustand, desto höher der Faktor.
Kaufpreisfaktoren Leipzig und Markkleeberg
Als vorsichtige Marktindikation von Geissler Immobilien, abgeleitet aus Markterfahrung und Vermittlungspraxis – keine amtliche Statistik:
- Leipzig: mittlerer Wohnwert 19,60 · guter Wohnwert 21,10 · sehr guter Wohnwert 24,30
- Markkleeberg: mittlerer Wohnwert 19,00 · guter Wohnwert 21,50 · sehr guter Wohnwert 24,50
Mehr zur Einordnung finden Sie in der Marktübersicht Mehrfamilienhäuser Leipzig 2026/2027.
Hypothetisches Rechenbeispiel
Ein Mehrfamilienhaus in Leipzig mit mittlerem Wohnwert erzielt hypothetisch 60.000 € Jahresnettokaltmiete. Vereinfacht: 60.000 € × 19,60 = 1.176.000 €. Das Beispiel ist frei gewählt und ersetzt keine Bewertung – die folgenden Faktoren können den Wert erheblich verschieben.
Was den Wert nach oben oder unten verschiebt
Zustand und Investitionsbedarf
Anstehende Maßnahmen an Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen ziehen Käufer vom Ergebnis ab. Mehr unter Sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus verkaufen.
Leerstand
Leere Einheiten bringen keine Miete, können aber Potenzial sein. Maßgeblich ist, warum sie leer stehen – siehe Mehrfamilienhaus mit Leerstand verkaufen.
Mietpotenzial
Liegen Bestandsmieten deutlich unter dem Marktniveau, bewerten manche Käufer die Steigerungsmöglichkeiten – im Rahmen des Mietrechts – positiv.
Mikrolage, Gewerbeanteil, Denkmalschutz
Straße, Umfeld, Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss und Denkmalauflagen verändern Nachfrage und Käuferkreis.
Unterlagen für die Bewertung
- Mieterliste mit Flächen und Ist-Mieten
- Mietverträge und letzte Mieterhöhungen
- Nebenkostenabrechnungen
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Energieausweis
- Übersicht Modernisierungen und anstehende Maßnahmen
Eine kostenfreie Ersteinschätzung können Sie direkt über die Immobilienbewertung Leipzig anfragen.
Bewertung aus der Vermittlungspraxis
Meine Einwertung orientiert sich daran, was Käufer tatsächlich zahlen.
- Emanuel Geissler, Immobilienkaufmann (IHK)
- Über 20 Jahre Erfahrung im Vertrieb und Immobiliengeschäft
- Mehr als 300 vermittelte Immobilien, darunter Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen und Wohnportfolios
Häufige Fragen zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Überwiegend über den Ertrag: Jahresnettokaltmiete mal Kaufpreisfaktor, korrigiert um Zustand, Leerstand, Mietpotenzial und Lage.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 21 bedeutet, dass Käufer das 21-Fache der Jahresmiete zahlen.
Welche Faktoren gelten in Leipzig?
Als vorsichtige Marktindikation von Geissler Immobilien: 19,60 bei mittlerem, 21,10 bei gutem und 24,30 bei sehr gutem Wohnwert. In Markkleeberg 19,00, 21,50 und 24,50.
Reicht die Faustformel für einen Verkaufspreis?
Nein. Sie ist eine Orientierung. Zustand, Leerstand, Mietpotenzial und Lage können das Ergebnis deutlich verändern.
Ist Ihre Bewertung ein Verkehrswertgutachten?
Nein. Es ist eine marktorientierte Einwertung aus Maklersicht. Für Gericht oder Finanzamt kann ein Gutachten eines Sachverständigen nötig sein.
Was kostet die Ersteinschätzung?
Sie ist kostenfrei und unverbindlich.
Welche Unterlagen brauche ich?
Mieterliste, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Grundbuchauszug, Energieausweis und Angaben zu Modernisierungen.
Alle Angaben ohne Gewähr. Die Kaufpreisfaktoren sind eine Marktindikation von Geissler Immobilien und keine amtlichen Werte.