So unterstütze ich Ihre Entscheidung – und einen Verkauf
Am Anfang steht keine Verkaufsempfehlung, sondern eine Bestandsaufnahme.
- 01
Persönliches Erstgespräch und Situationsanalyse
Ihre Ziele, Ihre Zeitplanung und Ihre Fragen zum Haus.
- 02
Objektprüfung und fundierte Einwertung
Realistischer Verkaufswert als Vergleichsgröße zum Behalten.
- 03
Individuelle Verkaufs- und Vermarktungsstrategie
Erst wenn Sie sich für den Verkauf entschieden haben.
- 04
Gezielte Ansprache geeigneter Käufer
Passend zu Objekt und gewünschtem Maß an Diskretion.
- 05
Angebotsprüfung und Kaufpreisverhandlung
Vergleich der Angebote mit Ihrer Halte-Rechnung.
- 06
Begleitung bis zum notariellen Kaufvertrag
Bis zur sicheren Abwicklung beim Notar.
Typische Ausgangslagen
Ein Eigentümer Mitte sechzig, das Haus seit Jahrzehnten im Bestand, die Darlehen fast getilgt – aber Dach und Heizung stehen an. Oder ein Anleger, dessen Zinsbindung ausläuft. Oder Erben, von denen keiner die Verwaltung übernehmen möchte. In allen Fällen lautet die eigentliche Frage: Was bringt mir das Haus in den nächsten zehn Jahren, und was würde mir der Verkaufserlös bringen?
Die Kriterien für Ihre Entscheidung
Laufende Erträge
Maßgeblich ist nicht die Bruttomiete, sondern was nach nicht umlegbaren Kosten, Verwaltung, Rücklagen und Zinsen übrig bleibt.
Instandhaltung und Sanierungsbedarf
Stehen größere Maßnahmen an – Dach, Fassade, Heizung, Leitungen –, verändert das die Rechnung grundlegend. Manche Eigentümer investieren und behalten, andere verkaufen im Ist-Zustand. Mehr dazu: Sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus verkaufen.
Kapitalbindung und Finanzierung
Ein weitgehend schuldenfreies Haus bindet viel Eigenkapital. Läuft eine Finanzierung aus, können neue Konditionen die Ertragslage deutlich verändern. Eine Refinanzierung kann eine Alternative zum Verkauf sein.
Verwaltungsaufwand und Lebensplanung
Mieterwechsel, Abrechnungen, Handwerker: Was mit vierzig selbstverständlich war, wird mit siebzig zur Last. Auch Nachfolgeplanung und Vermögensaufteilung unter Kindern spielen eine Rolle – siehe Mehrfamilienhaus aus Familienbesitz verkaufen.
Die fairen Alternativen zum Verkauf
- Behalten und Fremdverwaltung beauftragen – weniger Aufwand, geringerer Ertrag
- Behalten und sanieren – höhere Mieten möglich, aber Kapital- und Zeitbedarf
- Refinanzieren – Liquidität ohne Verkauf, Zinsrisiko bleibt
- Teilverkauf – bei aufgeteilten Häusern einzelne Einheiten veräußern, sofern rechtlich und wirtschaftlich sinnvoll
- Verkauf – Kapital frei, Verwaltungsaufwand und Instandhaltungsrisiko entfallen
Ohne Marktwert keine Entscheidung
Ob Verkaufen oder Behalten besser ist, lässt sich erst beurteilen, wenn Sie den realistisch erzielbaren Erlös kennen. Investoren leiten ihn meist aus Jahresnettokaltmiete und Kaufpreisfaktor ab; Zustand, Leerstand, Mietpotenzial und Investitionsbedarf können den Wert deutlich verschieben. Mehr in der Marktübersicht Mehrfamilienhäuser Leipzig und unter Mehrfamilienhaus bewerten lassen.
Ehrliche Einschätzung statt Verkaufsdruck
Wenn Behalten für Sie wirtschaftlich besser ist, sage ich Ihnen das.
- Emanuel Geissler, Immobilienkaufmann (IHK)
- Über 20 Jahre Erfahrung im Vertrieb und Immobiliengeschäft
- Mehr als 300 vermittelte Immobilien
- Zusammenarbeit mit Investoren, Bestandshaltern und Family Offices
Häufige Fragen: Verkaufen oder behalten
Woran erkenne ich, dass sich ein Verkauf lohnt?
Wenn der Ertrag nach allen Kosten im Verhältnis zum gebundenen Kapital gering ist, größere Investitionen anstehen, die Sie nicht tragen wollen, oder Ihre persönliche Planung eine andere Vermögensform verlangt.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen?
Den perfekten Zeitpunkt kann niemand vorhersagen. Wichtiger als Markttiming sind Ihre persönliche Situation, der Zustand des Hauses und Ihre Finanzierung.
Welche Alternativen gibt es zum Verkauf?
Fremdverwaltung, Sanierung, Refinanzierung oder bei aufgeteilten Häusern ein Teilverkauf. Jede Variante hat eigene Kosten und Risiken.
Wie ermittle ich den Wert meines Mehrfamilienhauses?
Meist über Jahresnettokaltmiete und Kaufpreisfaktor, ergänzt um Zustand, Leerstand, Mietpotenzial und Lage. Eine individuelle Einwertung ist kostenfrei möglich.
Welche Steuern fallen beim Verkauf an?
Das hängt unter anderem von Haltedauer und Eigentümerstruktur ab. Bitte lassen Sie das vor der Entscheidung von Ihrem Steuerberater prüfen.
Die Informationen ersetzen keine individuelle Steuerberatung.