Strukturierter Verkaufsprozess für Ihr vermietetes Mehrfamilienhaus
Der Ablauf richtet sich nach den Prüfroutinen von Investoren:
- 01
Mieterliste und Ertragsanalyse
Abgleich von Mieterliste, Verträgen und Kontoeingängen; Ermittlung von Ist-Miete, Potenzial und Bewirtschaftungskosten.
- 02
Ertragswert und Preisrahmen
Bewertung nach Ertragswert und Marktvergleich, abgestimmt auf Ihre Ziele und Ihren Zeitrahmen.
- 03
Investorenexposé und Datenraum
Kennzahlen, Objektbeschreibung und Unterlagen werden strukturiert digital bereitgestellt.
- 04
Vertrauliche Investorenansprache
Ansprache passender Kapitalanleger und Bestandshalter; Prüfung von Kapital- und Finanzierungsnachweisen.
- 05
Due Diligence und Verhandlung
Begleitung von Besichtigungen und Rückfragen; Verhandlung von Preis, Stichtagen und Zusicherungen zur Mieterliste.
- 06
Notar und Übergabe
Koordination des Kaufvertrags, Mieterinformation, Übertragung von Kautionen und Mietkonten.
Welche Faktoren den Verkauf beeinflussen
Wie ein vermietetes Mehrfamilienhaus am Markt aufgenommen wird, hängt vom Zusammenspiel mehrerer Faktoren ab: Mikrolage und Stadtteil, Gebäudetyp und Baujahr, Mieterstruktur, Höhe und Entwicklung der Mieten, anstehende Investitionen sowie das aktuelle Zins- und Finanzierungsumfeld. Ob sich ein Objekt zügig verkaufen lässt, entscheidet sich daher im Einzelfall – nicht an der Tatsache, dass es vermietet ist.
Mietverhältnisse, Nettokaltmiete, Leerstand und Instandhaltung
Mietverhältnisse
Bestehende Mietverträge gehen beim Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB, „Kauf bricht nicht Miete“). Käufer prüfen deshalb Vertragsart (Staffel-, Index- oder Standardmiete), Mietbeginn, Sondervereinbarungen und Kautionen genau.
Nettokaltmiete
Die Jahresnettokaltmiete – die tatsächlich gezahlte Miete ohne Betriebskosten – ist die Ausgangsgröße für Kaufpreisfaktor und Rendite. Entscheidend ist, wie sich Ist-Miete und ortsübliche Vergleichsmiete zueinander verhalten und welches Potenzial rechtlich zulässig gehoben werden kann.
Leerstand
Leere Einheiten sollten mit Grund, Dauer und Zustand dokumentiert sein. Fluktuationsleerstand wird anders bewertet als struktureller Leerstand oder Wohnungen, die bewusst für eine Sanierung frei gehalten werden.
Instandhaltungsbedarf
Investoren kalkulieren den künftigen Aufwand für Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Wohnungen selbst. Eine Übersicht der durchgeführten Maßnahmen mit Rechnungen macht diese Kalkulation belastbarer und reduziert pauschale Sicherheitsabschläge.
Bewertung vermieteter Mehrfamilienhäuser
Grundlage ist das Ertragswertverfahren: Aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag, dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer ergibt sich zusammen mit dem Bodenwert der Ertragswert. Diesen gleichen wir mit Kaufpreisfaktoren tatsächlicher Transaktionen in vergleichbaren Leipziger Lagen ab und berücksichtigen den Investitionsbedarf. Hintergründe zu Kennzahlen und Marktumfeld finden Sie im Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen und im Beitrag Mehrfamilienhausmarkt Leipzig.
Geeignete Käufergruppen und gezielte Investorenansprache
Für vermietete Mehrfamilienhäuser kommen vor allem private Kapitalanleger, Family Offices, regionale Bestandshalter und – bei größeren Objekten – institutionelle Käufer in Frage. Wir wählen die Ansprache nach Objektgröße und Ihren Diskretionswünschen: häufig zunächst vertraulich an vorgemerkte Investoren mit geprüftem Suchprofil, bevor über eine breitere Vermarktung entschieden wird. Die Mieter werden erst einbezogen, wenn Besichtigungen der Wohnungen anstehen.
Benötigte Unterlagen
- Aktuelle Mieterliste je Einheit (Fläche, Nettokaltmiete, Nebenkosten, Kaution, letzte Mieterhöhung)
- Alle Mietverträge mit Nachträgen
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft
- Grundrisse, Flächenberechnung, Energieausweis
- Aufstellung der Modernisierungen mit Rechnungen
- Versicherungs- und Dienstleisterverträge, Grundsteuerbescheid
Eine allgemeine Checkliste bietet der Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf; Fragen zum Umgang mit Mietern beantwortet Mehrfamilienhaus mit Mietern verkaufen.
Referenzen
Geissler Immobilien hat unter anderem mehrere Mehrfamilienhäuser in Leipzig und im Leipziger Land vermittelt. Die Auswahl finden Sie auf der Startseite unter Referenzen.
Ihr Ansprechpartner für Anlageimmobilien in Leipzig
Emanuel Geissler begleitet Eigentümer vermieteter Mehrfamilienhäuser persönlich – von der Ertragsanalyse bis zur Übergabe.
- Immobilienkaufmann (IHK)
- Rund 20 Jahre Erfahrung in der Immobilienwirtschaft
- Mehr als 300 vermittelte Immobilien
- Erfahrung mit größeren Wohnimmobilienbeständen und Portfolios
Fragen zum Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses
Müssen die Mieter dem Verkauf zustimmen?
Nein. Die Mietverträge gehen unverändert auf den Käufer über. Besichtigungen einzelner Wohnungen müssen jedoch rechtzeitig angekündigt und mit den Mietern abgestimmt werden.
Haben Mieter ein Vorkaufsrecht?
Beim Verkauf eines ganzen, nicht aufgeteilten Mehrfamilienhauses in der Regel nicht. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB kann entstehen, wenn nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde. Klären Sie Einzelfälle mit dem Notar.
Was passiert mit den Mietkautionen?
Der Käufer tritt in die Pflichten zur Kautionsrückzahlung ein. Die Kautionen werden üblicherweise zum Übergabestichtag an ihn übertragen; Details regelt der Kaufvertrag.
Wie wird mit laufenden Betriebskostenabrechnungen umgegangen?
Kaufverträge legen einen Stichtag fest. Meist rechnet der Verkäufer den Zeitraum bis zum Übergang ab, die Parteien vereinbaren aber auch abweichende Regelungen.
Welche Rolle spielen Mieterhöhungspotenziale beim Preis?
Investoren berücksichtigen Potenzial, bezahlen es aber in der Regel nur teilweise, weil es von Mieterwechseln und rechtlichen Grenzen wie Kappungsgrenze und ortsüblicher Vergleichsmiete abhängt.
Kann ich vor dem Verkauf noch Mieten anpassen?
Rechtlich zulässige Anpassungen sind möglich, sollten aber dokumentiert und nachvollziehbar sein. Kurzfristige Erhöhungen ohne Mietzahlungshistorie werden von Käufern kritisch geprüft.
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.