So begleite ich den Verkauf bei Mietrückständen
Transparenz macht aus einem Problem eine kalkulierbare Größe.
- 01
Persönliches Erstgespräch und Situationsanalyse
Umfang, Dauer und Stand der Rückstände erfassen.
- 02
Objektprüfung und fundierte Einwertung
Bewertung auf Basis gesicherter Mieten und realistischer Potenziale.
- 03
Individuelle Verkaufs- und Vermarktungsstrategie
Entscheidung: zuerst stabilisieren oder im Ist-Zustand verkaufen.
- 04
Gezielte Ansprache geeigneter Käufer
Investoren mit Erfahrung in Bestandsoptimierung.
- 05
Angebotsprüfung und Kaufpreisverhandlung
Inklusive Regelung zu Rückständen und Stichtag.
- 06
Begleitung bis zum notariellen Kaufvertrag
Abstimmung mit Notar und Ihrem Anwalt.
Wenn Mieter nicht mehr zahlen
Ein oder zwei säumige Mieter belasten nicht nur die Liquidität, sondern auch die Nerven. Mahnungen, Anwaltskosten, vielleicht schon eine Räumungsklage. Viele Eigentümer wollen an diesem Punkt nur noch raus. Das ist verständlich – aber ein überstürzter Verkauf ohne aufbereitete Fakten kostet meist mehr als nötig.
Wie Käufer Mietrückstände bewerten
- Ausfallrisiko: Bewertet wird die tatsächlich gezahlte, nicht die vertraglich vereinbarte Miete
- Verfahrensstand: Laufende Kündigungen oder Räumungen schaffen Unsicherheit beim Zeitplan
- Ursache: Ein Einzelfall wiegt anders als ein Muster im ganzen Haus
- Potenzial: Nach Neuvermietung kann eine Einheit zur Marktmiete vermietet werden – das sehen manche Käufer als Chance
Was mit den offenen Forderungen passiert
Ob Rückstände aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang beim Verkäufer bleiben oder an den Käufer abgetreten werden, wird im Kaufvertrag geregelt. Üblich ist eine Stichtagsregelung zum Besitzübergang. Wie das in Ihrem Fall sinnvoll gestaltet wird, klären Sie mit Notar und gegebenenfalls Ihrem Anwalt.
Handlungsmöglichkeiten
Erst Ordnung schaffen, dann verkaufen
Ist ein Verfahren absehbar abgeschlossen, kann es sinnvoll sein, die Einheit zu räumen und neu zu vermieten. Das verbessert die Ertragsrechnung, kostet aber Zeit.
Verkauf im Ist-Zustand
An Investoren, die mit solchen Situationen umgehen können. Erforderlich ist eine lückenlose Dokumentation von Forderungen, Schriftverkehr und Verfahrensstand.
Verkauf mit Verwaltungswechsel
Liegt die Ursache in schwacher Verwaltung, kann ein Verwalterwechsel vor dem Verkauf die Lage stabilisieren.
Unterlagen, die Sie vorbereiten sollten
- Aktuelle Mieterliste mit Soll- und Ist-Mieten
- Aufstellung der Rückstände je Einheit mit Zeitraum
- Mahnungen, Kündigungen, Schriftverkehr mit dem Anwalt
- Stand gerichtlicher Verfahren
- Kautionen und deren Verwendung
Einfluss auf den Kaufpreis
Käufer kalkulieren auf Basis der gesicherten Miete und ziehen Kosten und Risiken ab. Wie sehr das den Preis verändert, hängt von Anteil und Dauer der Rückstände ab. Eine Einordnung bietet Mehrfamilienhaus bewerten lassen. Steht wegen der Ausfälle bereits die Finanzierung unter Druck, lesen Sie Mehrfamilienhaus vor einer Zwangsversteigerung verkaufen.
Sachlich auch in schwierigen Fällen
Nicht jedes Haus ist ein Musterobjekt. Für die meisten gibt es trotzdem passende Käufer.
- Emanuel Geissler, Immobilienkaufmann (IHK)
- Über 20 Jahre Erfahrung im Vertrieb und Immobiliengeschäft
- Mehr als 300 vermittelte Immobilien
- Kontakte zu Investoren und Bestandshaltern
Häufige Fragen zu Mietrückständen beim Verkauf
Kann ich ein Mehrfamilienhaus mit Mietrückständen verkaufen?
Ja. Entscheidend ist eine offene, belegte Darstellung von Höhe, Dauer und Stand der Rückstände.
Muss ich die Rückstände dem Käufer mitteilen?
Bekannte wesentliche Umstände sollten offengelegt werden; Verschweigen kann rechtliche Folgen haben. Die Einzelheiten klären Sie mit Notar oder Anwalt.
Wer bekommt die offenen Mietforderungen?
Das wird im Kaufvertrag geregelt, meist über eine Stichtagsregelung. Forderungen können beim Verkäufer bleiben oder abgetreten werden.
Sollte ich vor dem Verkauf räumen lassen?
Das kann die Ertragsrechnung verbessern, kostet aber Zeit und Geld. Ob es sich lohnt, hängt vom Verfahrensstand und vom Objekt ab.
Senken Mietrückstände den Kaufpreis?
In der Regel rechnen Käufer mit der gesicherten Miete und berücksichtigen Risiken. Wie stark sich das auswirkt, zeigt nur eine Einzelbewertung.
Die Informationen ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.