So organisiere ich den Verkauf im bewohnten Haus
Ziel ist ein Verkauf, bei dem Ihre Mieter möglichst wenig gestört werden.
- 01
Persönliches Erstgespräch und Situationsanalyse
Wir besprechen Ihr Verhältnis zu den Mietern und kritische Mietverhältnisse.
- 02
Objektprüfung und fundierte Einwertung
Zunächst über Unterlagen, Gemeinschaftsflächen und leere Einheiten.
- 03
Individuelle Verkaufs- und Vermarktungsstrategie
Inklusive Zeitpunkt und Text der Mieterinformation.
- 04
Gezielte Ansprache geeigneter Käufer
Anonymisierte Mieterliste, vollständige Daten nur für geprüfte Interessenten.
- 05
Angebotsprüfung und Kaufpreisverhandlung
Wohnungsbesichtigungen gebündelt, nur für ernsthafte Käufer.
- 06
Begleitung bis zum notariellen Kaufvertrag
Und darüber hinaus: Abstimmung des Mieteranschreibens zum Eigentümerwechsel.
Die Sorge vieler Eigentümer
Sobald im Haus bekannt wird, dass verkauft werden soll, kommen Fragen: Wird die Miete erhöht? Muss ich ausziehen? Manche Mieter reagieren gelassen, andere kündigen vorsorglich. Leerstand mitten im Verkaufsprozess ist das, was Eigentümer am meisten fürchten – zu Recht, denn er verändert die Ertragsrechnung der Käufer.
Was rechtlich in der Regel gilt
- Kauf bricht nicht Miete: Bestehende Mietverträge gehen mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über
- Besichtigungen: Mieter sind nach Absprache und mit angemessener Vorankündigung meist zu Besichtigungen bereit; Umfang und Häufigkeit richten sich nach den Umständen des Einzelfalls
- Eigentümerwechsel: Nach dem Übergang werden die Mieter über den neuen Vermieter und die neue Kontoverbindung informiert
- Vorkaufsrecht: Bei einzelnen, nach Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen kann ein Vorkaufsrecht bestehen – beim Verkauf des gesamten Hauses ist die Lage anders und im Einzelfall zu prüfen
Datenschutz: Welche Mieterdaten dürfen Käufer sehen?
Käufer brauchen eine Mieterliste, um den Wert zu beurteilen. Dafür genügen in frühen Phasen Wohnungsnummer, Fläche, Nettokaltmiete und Vertragsbeginn – ohne Namen. Vollständige Mietverträge mit personenbezogenen Daten werden erst spät und nur ernsthaften, geprüften Interessenten zugänglich gemacht.
Handlungsmöglichkeiten: drei Wege der Kommunikation
Früh und offen informieren
Sinnvoll in kleineren Häusern mit persönlichem Verhältnis. Ein kurzes Schreiben, das erklärt, dass die Mietverträge bestehen bleiben, nimmt viel Unruhe heraus.
Erst bei Besichtigung informieren
Der häufigste Weg: Zuerst wird mit Unterlagen und Außenbesichtigung gearbeitet, Wohnungsbesichtigungen folgen gebündelt für wenige ernsthafte Käufer.
Verkauf ohne Wohnungsbesichtigung
Manche Investoren kaufen auf Basis von Unterlagen, Leerwohnungen und Gemeinschaftsflächen. Wie das diskret gelingt, beschreibt Mehrfamilienhaus diskret verkaufen.
Wie Mieter den Kaufpreis beeinflussen
Stabile, langfristige Mietverhältnisse sind für viele Investoren ein Pluspunkt, Mieten deutlich unter Marktniveau begrenzen den kurzfristigen Ertrag, bieten aber Potenzial. Wie Vermietungsstand, Ist- und Sollmiete den Wert bestimmen, lesen Sie unter Mehrfamilienhaus mit oder ohne Mieter verkaufen und Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen.
Erfahrung mit vermieteten Häusern
Ein Verkauf im bewohnten Haus braucht Fingerspitzengefühl gegenüber den Mietern und Klarheit gegenüber den Käufern.
- Emanuel Geissler, Immobilienkaufmann (IHK)
- Über 20 Jahre Erfahrung im Vertrieb und Immobiliengeschäft
- Mehr als 300 vermittelte Immobilien, darunter zahlreiche vermietete Objekte
Häufige Fragen zu Mietern beim Verkauf
Muss ich meine Mieter über den geplanten Verkauf informieren?
Eine allgemeine Pflicht, schon über die Verkaufsabsicht zu informieren, besteht in der Regel nicht. Bei Besichtigungen und beim Eigentümerwechsel werden die Mieter einbezogen. Sonderfälle wie Vorkaufsrechte sollten im Einzelfall rechtlich geprüft werden.
Müssen Mieter Besichtigungen zulassen?
Meist ja, nach rechtzeitiger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten. Umfang und Häufigkeit müssen angemessen bleiben und hängen vom Einzelfall ab.
Ändert sich für die Mieter durch den Verkauf etwas?
Die Mietverträge bleiben bestehen und gehen auf den Käufer über. Der neue Eigentümer hat dieselben Rechte und Pflichten wie der bisherige.
Welche Mieterdaten darf ich an Käufer weitergeben?
Zunächst nur anonymisierte Angaben wie Fläche, Miete und Vertragsbeginn. Personenbezogene Daten erst spät im Prozess und nur an ernsthafte Interessenten, abgestimmt auf die datenschutzrechtlichen Vorgaben.
Wer informiert die Mieter nach dem Verkauf?
Üblich ist ein gemeinsames Schreiben von bisherigem und neuem Eigentümer zum Zeitpunkt des Besitzübergangs, mit neuer Kontoverbindung und Ansprechpartner.
Kann ich verkaufen, ohne dass Wohnungen besichtigt werden?
Bei manchen Investoren ja, wenn Unterlagen vollständig sind und leere Einheiten oder Musterwohnungen besichtigt werden können. Das schränkt den Käuferkreis aber oft ein.
Die Informationen ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.